רכישת דירה מקבלן – המדריך המלא

רכישת דירה מקבלן

  • רוכשים דירה חדשה מקבלן?
  • מה אתם מקבלים בפועל? מה המחיר הסופי? מתי מקבלים את המפתחות?
  • רוצים לבצע עסקה חלקה ומוצלחת (תוך שמירה על זכויותיכם)?

חוזה לרכישת דירה חדשה הינו חוזה מורכב למדי, עם מספר "מלכודות" לזוגות צעירים. בדף זה תקבלו מגוון טיפים שימושיים ועצות שיסייעו לכם לבצע עסקה חכמה, יעילה ובטוחה. המשיכו לקרוא!

>>רוכשים דירה יד שניה? לחצו כאן למדריך שימושי שחוסך הרבה כסף
>>איך ניתן לחסוך בתשלום מס רכישה? לחצו כאן למידע נוסף

בשעה טובה בחרתם את הפרויקט שבו תרכשו את דירת חלומותיכם, לאחר אין ספור ביקורים באתרי בנייה.

כעת, עליכם לחתום על ערימה עבת כרס של מסמכי הרכישה שניתנו לכם במשרד המכירות. בדרך אגב, הוסבר לכם בצורה עדינה,  כי נותרו לכם תשעה ימים לחתום על מסמכי הרכישה, אחרת ההטבות לא יינתנו לכם, לא תכללו במבצע הרכישה או שקיים קונה נוסף שמעוניין בדירת חלומותיכם ועוד. אין ספק כי הן אנשי המכירות והן הקבלן מצפים בכיליון עיניים שתחתמו על מסמכי הרכישה, אשר הוכנו למפרע על ידי משרד עורכי הדין ששכר הקבלן, ומנקודת המבט של עורכי הדין, הם דואגים לשמור על האינטרסים של לקוחם, כלומר הקבלן.

לפיכך, מחובתכם רוכשי הדירה, לבחון היטב את כל כל ההיבטים המשפטיים והתכנוניים וכל סעיף וסעיף בחוזה והשלכותיו המשפטיות, טרם החתימה על המסמכים. זאת כמובן, לאור העובדה כי, לאחר החתימה מצטמצם בצורה משמעותית כוח המיקוח של הרוכשים. עובדה זו מקבלת משנה תוקף בעת רכישת דירה "על הנייר", מאחר שמדובר בזכות חוזית לעומת זכות קניינית.

ראוי לציין כי, לא מומלץ לחתום על "הצעה לרכישת דירה", "זיכרון דברים", על "בקשה לרכישת דירה" או על כל מסמך דומה אחר.שהרי מדובר בהסכם לכל דבר ועניין, וכפועל יוצא יכולת המיקוח של הרוכש תוגבל בצורה ניכרת בשלב המשא ומתן. בכל אופן, אף אם נלחצתם מאנשי המכירות ולבסוף, חתמתם על מסמכי הרכישה, אין להסכים לתנאים הבאים:

  1. "דמי רצינות"- לא להסכים לתשלום מקדמה בעבור הדירה. אולם, אם בכל זאת שילמתם מקדמה, על מנת שהקבלן ישמור לכם את הדירה, יש לדאוג למחוק את האפשרות לחלט את הסכום כולו או אף חלקו במידה והעסקה לא תצא אל הפועל.
  2. יש לדאוג למחוק כל סעיף וסעיף המחייב אתכם לחתום על מסמכי הרכישה תוך פרק זמן מוגדר.

 חשוב לזכור כי אינטרס הקבלן הוא שהרוכש הפוטנציאלי יחתום על המסמכים בפרק הזמן הקצר ביותר, בעוד שאינטרס הרוכש הוא לחתום על המסמכים בפרק הזמן הארוך ביותר. לכל צד שיקולים שונים. עם זאת, המשותף לשניהם הוא התכלית– כל צד מעוניין להבטיח את השקעתו.

חוסר שיויון בין הצדדים להסכם

לרוב, בסיטואציה של רכישת דירה מקבלן, הרוכש אינו מומחה דיו בתחום הבנייה והרכישה ולכן נמצא במצב של חוסר וודאות ואף נחות, בהשוואה לקבלן בעל הידע, הניסיון ואנשי המקצוע המלווים אותו לאורך כל התהליך. העסקה שמציע הקבלן נתפסת בד"כ בעיני הרוכש כמוצר מוחלט שאינו ניתן לשיפור, אבל ההפך הוא הנכון – לא מדובר ב"ראה וקדש", הקבלן זקוק לרוכש הרבה יותר ממה שנראה על פני השטח, ולכן הוא יהיה מוכן להתגמש עם תנאי הרוכש, וכן לשפר באופן ניכר את תנאי העסקה המקורית הןמבחינת התנאים המשפטיים והן מבחינת התנאים הכספיים.    

בעבור רבים, רכישת דירה הינה העסקה הרצינית ביותר שיבצעו במהלך חייהם.

לפיכך, – אין מקום לשגיאות!!!

חלק א'             בדיקות מקדמיות, מי מייצג את הרוכש? מיהו בעל הזכות בקרקע? מיהו הקבלן?

חלק ב'             אישורים והגבלות, היתר בניה, אישורי מיסים מהקבלן ומס רכישה החל על הרוכש.

חלק ג'             הערות למסמכי הרכישה, מהו מועד מסירת החזקה? הסכמות והבטחות, רישום הדירה ומחירה הסופי, הוצאות ותשלומים נוספים מעבר למחיר הדירה, השלכות ביצוע המסירה, רכוש משותף, שינויים בממכר, ליקויי בנייה ומכירה לאחר טרם מסירת החזקה.

חלק ד'            הבטחת השקעת הרוכש, שיעורי הצמדה וריבית ומשכנתא וגרירתה.

חלק ה'            פרוטוקול מסירת החזקה, רישום הזכויות על שם הרוכש וסיכומו של דבר.

יוער כי, תהליך הבדיקה, הערות והמו"מ עלול להיות ארוך ומתיש

אך תכליתו אחת היא – הצלחת העסקה.

רכישת דירה מקבלן – חלק ראשון – בדיקות מקדמיות

עיון בתוכנית בניין עיר (תב"ע)- ניתן לעיין בתב"ע (במחלקת ההנדסה ברשות המקומית) ולבדוק מהם השימושים והייעודים המותרים באזור הרכישה הפוטנציאלי ואילו מבנים ייבנו בעתיד באזור הפרויקט, כגון: מסחר,מגורים, שירותים עירוניים, תעשייה וכו'.

מטרת התב"ע היא לתכנן ולהסדיר את היבט הבנייה בשטח עירוני מסוים, ואגב כך לקבוע את ייעודה של הקרקע. שני חלקי התב"ע הינם: מפה (רחובות, גושים וחלקות) ותקנון (פירוט זכויות הבניה – גובה הבניין, אחוזי בנייה, עיצוב וכו'). תפקידה של וועדת התכנון המקומית הוא לדאוג שתהא הלימה בין הפרויקט לבין ייעודה של הקרקע, לרבות עמידה באחוזי הבנייה המאושרים. לדוגמה, שטח בו מאשר לבנות בניינים בני ארבע קומות או שטח בו מאושר לבנות בניין רב קומות. בנוסף, בתב"ע יופיעו נתונים אודות מספר הדירות המותר לבנייה בכל שטח, וכן המרחקים בין גבולות השטח לבין המבנה. ישנן רשויות הדורשות בשטחים מסוימים אחידות אדריכלית- אף עניין זה עשוי להיות מוגדר בתב"ע, לדוגמה: בעיר ירושלים מוגדר חיפוי חיצוני באבן ירושלמית.

היתר בניה – בעבור כל פעולה של בנייה, הריסה או שינוי, יש לבקש היתר מהוועדה המקומית או מרשות מוסמכת אחרת, אם כי במקרה של שינוי פנימי בדירה יש לציין כי אין צורך בהיתר. יש לבדוק בהיתר מהו מספר הקומות המאושר בבניין, מספר יחידות הדיור, צורת הבנייה, מהם החומרים ואילו תנאים הציבה הרשות המקומית לקבלן.

מפרט טכני – המפרט הטכני הינו מסמך הכולל מידע אודות המתקנים, האביזרים והחומרים בבניין ובדירה החל מתערובת הבטון וכלה בידית הדלת.

בדיקות רגילות – יש לערוך בדיקות אלה לכל דירה שרוכשים ולאו דווקא בדירה הנרכשת מקבלן. הבדיקות כוללות עלות הארנונה באזור (ניתן לברר זאת במחלקת הגבייה), אפשרויות מימון וזכאות בסיוע לרכישה ממשרד השיכון או מהמשרד לקליטת עליה.

ראשית – מי מייצג אותי?

חשוב מאוד לדעת כי עוד בטרם נכנס לעובי הקורה, אין עורך הדין של הקבלן מייצג אותם כלל ועיקר, אלא ההיפך הגמור הוא הנכון. זאת על אף שהרוכש נדרש לשלם סכומים לא מבוטלים לעורך הדין של הקבלן בעבור הוצאות משפט.

במסמכי רכישת דירה מקבלן, עוה"ד של הקבלן מציין במפורש כי הוא אינו מייצג את הרוכש, ובאחריותו לטפל אך ורק ברישום הדירה על שם הרוכש ותו לא. ראוי לציין כי מפאת הקושי מצד עוה"ד להימצא בניגוד עניינים, דיני האתיקה אינם מאפשרים לעורך הדין לייצג את הרוכש, לדוגמה, במקרה של חוסר תום לב, , טעות הטעייה, תנאי מקפח בחוזה ובתביעה כנגד הקבלן – שהוא הרי לקוחם. לפיכך, שומה על הרוכש לשכור עורך דין שיגן על האינטרסים שלו באמצעות בחינה יסודית של מסמכי הרכישה, מסמכי הערבות, טיב זכויות הקבלן ועוד.

הסכם ההתקשרות בין הקבלן לבין הרוכש מקיף קשת נרחבת של נושאים, מזכויות הקבלן בקרקע ועד התקנת אביזרים שונים בדירה המוגמרת. לכן כתוצאה מכך, הסכם מסוג זה, הינו לרוב כולל עשרות עמודים ומאות סעיפים, אשר רובם, כאמור לעיל, מגנים על הקבלן. היות וכך, מחובתו של רוכש אשר אינו בקיא ברזי הדברים, לשכור שירותי מומחה, אשר יגן עליו בעסקה הגדולה של חייו, שמא ייתפס ברשלנותו.

מהי זהות הקבלן? מיהו בעל הקרקע?

מיהו הקבלן? בתחילת המשא ומתן, חשוב לבחון את מצבו של הקבלן אצל רשם הקבלנים: האם רישיון הקבלן שלו בתוקף? מהו סיווגו הכספי? באילו תחומים הוא רשאי לעסוק? יש לחקור אודות מצבו הפיננסי של הקבלן ולבדוק במאגרים משפטיים אודות תובענות שהוגשו נגדו וכו'.

בהמשך, לפני שמחליטים על רכישת דירה מקבלן יש לבדוק מהי רמת הגימור וטיב הבנייה בפרויקטים קודמים שהקבלן ביצע. כמו כן, מומלץ לשוחח עם לקוחות קודמים, לעניין איכות ותיפקוד שירות הלקוחות של הקבלן, כגון מהו המענה שמספק הקבלן לטענות הרוכשים? כיצד הוא עומד בהתחייבויותיו? כיצד שיקום ליקויי הבנייה מבוצע? בנוסף, ניתן לאסוף מידע אודות הקבלן באתרי אינטרנט שונים.

מיהו בעל הקרקע? בראש ובראשונה, יש לבדוק את טיב זכויות הקבלן בקרקע- היכן מתנהל רישום הזכויות? האם הקרקע שעליה עתיד להיבנות הבניין הינה בבעלות פרטית ורשומה על שמו של הקבלן או שמדובר בחברה משכנת? או שמא הקבלן רכש את הקרקע במסגרת עסקת קומבינציה? או בחכירה ממנהל מקרקעי ישראל? בהנחה ומדובר בחכירה, יש לוודא כי דמי הסכמה למנהל שולמו וכי הקרקע מהוונת. היוון הינו תשלום חד פעמי בגין דמי חכירה שנתיים עבור כל תקופת החכירה. ובמידה במצב בו לא שולם ההיוון, בעלי הדירות יאלצו לשלם סכום זה.

לדוגמהעסקת קומבינציה הינה עסקה בה בעל הקרקע מוכר חלק יחסי (בהתאם למפתח האחוזים בין הקבלן לבין בעל הקרקע) מהקרקע לקבלן. זאת תמורת קבלת שירותי בנייה מהקבלן. כלומר, עסקת מכר חלקי. הסכם הקומבינציה בין בעל הקרקע לבין הקבלן מהווה הסכם יסוד לזכויות הקבלן בקרקע ולאפשרות הקיימת בידו למכור דירות בבניין שיבנה על קרקע זו. לכן. במקרה של רכישת דירה מעסקת קומבינציה, ישנה חשיבות רבה להגנה על זכויות הרוכש, מאחר ונוספה צלע שלישית – בעל הקרקע. לפיכך, חשוב לבדוק מהן זכויות הקבלן בקרקע, האם רשומה לטובתו הערת אזהרה? האם הקבלן יהא רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת רוכש הדירה? והחשוב ביותר: מהן ההשלכות של זכויות הרוכש, במידה והסכם היסוד שבין הקבלן לבין בעל הקרקע קורס.

יתרה מכך, במקרה ובו זכויות הקבלן בקרקע טרם נרשמו, יש לבדוק מהי הסיבה. לצד הבדיקות הנ"ל, כמובן שיש לוודא כי אין שעבודים, עיקולים או משכנתאות על הקרקע. בין היתר, יש לבצע גם בדיקות בחברות משכנות בטאבו, ברשם החברות וכמובן במינהל מקרקעי ישראל.

התכלית, שמאחורי הבדיקות שנזכרו מעלה, הינה לברר מהן הזכויות המועברות, בסופו של יום לרוכש, שכן הקבלן לא יוכל למכור זכות במקרקעין, אם אין לו זכות במקרקעין.

חלק שני: אישורים והגבלות, היתר בנייה, אישורי מיסים מהקבלן ומס רכישה החל על הרוכש

אישורים והגבלות – תחילה, חיוני לאמת ולעמת את נספחי החוזה: מפרט טכני ותוכנית המגרש, הבניין והדירה פנים אל פנים לצד התוכניות הקיימות ברשות המקומית ותוכנית בניין ערים, התקפה על הקרקע.

היתר בנייה – טרם החתימה עם הקבלן, יש לוודא כי הקבלן אכן קיבל מהוועדה המקומית היתר בנייה מתאים. אין לחתום על מסמכי רכישה בבניין, אשר עדיין לא קיבל היתר בנייה כחוק ויש לבקש כל היתר בנייה, המאריך את תוקפו של ההיתר הראשון במקרה ובו פג תוקפו. יש להבטיח ולדרוש כי הקבלן לא יוכל לשנות באופן ניכר את תוכניות הדירה והבניין. זאת מאחר שאף רוכש לא מעוניין לגלות שרכש תחילה דירה בקומה מסוימת, אך בעת העברת חזקה בנכס, התברר  כי התוכניות שונו באופן מהותי, כך שכעת ייבנו "מעל לראשו" שתי קומות נוספות או שמא התברר כעת כי נוספו יחידות למסחר בכניסה לבניינו. עניין זה נגזר מזכות הקבלן לבצע המרה ושינויים בהיתר הבנייה, ללא קבלת אישור מראש מהרוכש לכל שינוי, זאת בהתאם למסמכי הרכישה. בעקבות זאת, שומה על הרוכש להגביל את אפשרויות הקבלן לערוך שינויים.

אישורי מיסים מהקבלן – טרם החתימה, יש לוודא כי הקבלן מחזיק באישורים מרשות המיסים, כי אין מניעה לרשות המיסים לרשום את הדירה על שם הרוכש. במידה ולקבלן חובות לרשות המיסים, הדבר עלול למנוע/לעכב את רישום הדירה על שם הרוכש. במצב וזו לקבלן אין את האישורים הללו, יש להתנות במסמכי הרכישה כתנאי יסוד, כי אי המצאת האישורים לרוכש, טרם מסירת החזקה בנכס, מהווה הפרה יסודית להסכם.

מס רכישה החל על הרוכש – יש להבהיר לרוכש כי ייתכן ועליו לשלם מס רכישה, המחושב לפי עלות הדירה ביום החתימה. ראוי לציין בהקשר זה מספר פרטים חשובים. ראשית, לצורך שווי הרכישה המע"מ הוא חלק ממחיר העסקה, כלומר מס על מס). שנית, שיעור המס משתנה בהתאם למצבו האישי של הרוכש. לדוגמה, במצב ובו מדובר ברוכש שהוא עולה חדש, נכה, נפגע פעולות איבה או שמדובר בעסקת מתנה, יחולו מדרגות מס מופחתות. כמו כן, במידה ומדובר באדם הרוכש את דירתו היחידה, הוא יחויב בשיעורי מס מופחתים, לפי מדרגות של 0% עד לסכום של כמיליון ₪; ממיליון עד כמיליון שקלים וחצי 3.5%; וממיליון שקלים וחצי והלאה 5%. לעומת זאת, כשמדובר באדם הרוכש את דירתו השנייה, הוא יחויב לפי מדרגות מס של 3.5% מהשקל הראשון עד לסכום של כמיליון ₪; וממיליון ₪ והלאה יחויב בשיעור של 5%.

חשוב לציין כי מי אדם הרוכש דירה לצרכי עסק אינו זכאי לשיעורי מס רכישה מופחתים בעת רכישת דירת מגורים.

הערה: לפי שיעורי מס הרכישה החדשים, אשר צפויים להיות מאושרים בימים הקרובים ולקבל תוקף של הוראת השעה לשנתיים הקרובות, יחולו מדרגות מס רכישה שונות על רכישת דירה שנייה. כדלקמן, מהשקל הראשון עד למיליון ₪ שיעור של 5%; ממיליון ₪ עד שלושה מיליוני שקלים  6%; ומשלושה מיליוני שקלים והלאה שיעור של 7%.

חלק שלישי: הערות למסמכי הרכישה

מסמכי הרכישה הינם מסמכים ארוכים, סבוכים הכוללים "מכשולים" ו"מלכודות". ללא מומחה בתחום, עלול קונה מרצון למצוא עצמו לכוד ברשת כורי העכביש של עורך הדין מטעם הקבלן, אשר מבלי משים, אנשי השיווק ניצלו את תום ליבו וקשרו אותו חזק חזק לקבלן. ננסה לעמוד בחלק זה על המחלוקות העיקריות שיש לבחון לעומק הדברים בטרם נחתום על מסמכי הרכישה, כדלקמן:

מהו מועד מסירת החזקה? והשלכות ביצוע המסירה– על המועד בו תימסר החזקה בנכס לרוכש עליה להיות ברורה ומפורשת ושאינה משתמעת לשתי פנים, אין לאפשר הגדרה רחבה למועד המסירה, כגון "תוך שנה מיום….". בנוגע למקרה של איחור במסירה, יש להגדיר במפורש מהי תקופת האיחור המותרת (שאינה מזכה את הרוכש בפיצוי) ומהי תקופת האיחור המזכה את הרוכש בפיצוי, כיצד נספרים ימי האיחור המזכים את הרוכש בפיצוי (מיום האיחור המקורי? או מתום תקופת האיחור המותרת?) לקבוע את סכום הפיצוי במפורש כהנחה מוסכמת בין הצדדים אשר תכסה את הנזקים הצפויים לרוכש במקרה של איחור במסירה, כמו כן, לקבוע מנגנון הצמדה וריבית על אותם סכומים. ברור הוא שיש להתמקח ולהפחית ככול האפשר את מידת הסטיה ממועד המסירה המקורי ולהעלות במידת האפשר את סכום הפיצוי בגין איחור במסירה.

הבהרה – תנאי לפיו הקבלן יכול למסור חזקה בנכס באיחור של שלושה חודשים ללא סיבה מספקת, וקביעת גובה פיצוי (במקרה של איחור במסירה) אשר אינו משקף את עליות השכירות במשק, עשוים להתברר כתנאים מקפחים.

לעניין ביצוע המסירה – יש להעלות על הכתב במסמכי הרכישה, כי הצהרותיו של הרוכש לעניין טיב הדירה, בעת מסירת החזקה יהיו הצהרות ברמת הרוכש הסביר שאינו מומחה, הן לגבי טיב החומרים והן, לגבי איכות העבודה וכי לעניין זה, תתאפשר לרוכש לבחון את הנכס על ידי מומחה מטעמו טרם מסירת החזקה.

רישום הדירה ומחירה הסופי – במסגרת הסכם רכישת דירה מקבלן, יש לדרוש תאריך מוגדר וסופי לרישום הדירה בטאבו/ חתימה על הסכם חכירה לטובת הרוכש במידה ומדובר בדירת מינהל, כאשר הדירה נקייה מכל זכות של צד שלישי, עיקול וכדומה ואין להתפשר על נוסח, כגון "תוך שנה מיום…".

מחיר הדירה צריך להיות ברור ושאינו משתמע לשתי פנים. בנוסף, יש לוודא כי מחירה של הדירה סופי וכולל מע"מ. כמו כן, אופן התשלומים צריך להיות מפורט ומשקף את יכולת הרוכש מצד אחד, ומאידך כפוף להתקדמות הבנייה. מכאן ניתן להבין כי, לוח התשלומים פתוח למשא ומתן עם הקבלן.

יש לפרט מהם התשלומים הנוספים החלים על הרוכש, כגון חנייה (מקורה/שאינה מקורה, חניה מסומנת על גבי התוכניות ומצוינת בהסכם הרכישה), הוצאות פיתוח, התקנת שעון לחשמל, גז ומים: יש לעמוד ע"כ שההוצאה תכלול רק את החיבור לדירת הרוכש ועוד.

ראוי לציין כי, במקרה ובו הקבלן מתקין מערכת חימום מים, על הרוכש לוודא כי, הדבר הוגדר במפרט הטכני כ"מערכת סולרית מושלמת", ואין להסתפק בטקסט המגדיר את מערכת חימום המים כ"הכנה" למערכת סולרית.

יוער כי, "הוצאות פיתוח" הן ביטוי שאינו מוחלט וטומן בחובו כביש, מדרכה, גינה וכיוצא באלה. לפיכך,  חשוב לסכם מראש את עלות ההוצאות הללו ולהכלילן במחיר הדירה, היות והן עלולות להשפיע רבות על מחיר הדירה. כדי להימנע ממקרה כגון דא, יש לכלול במסמכי הרכישה הצהרה של הקבלן, כי נכון ליום החתימה לא ידוע לו על כל סוג של דרישה מצד הרשויות לתשלום בגין הוצאות פיתוח, וכי עד ליום החתימה לא עלתה דרישה לבצע פיתוח מעבר לנקוב במסמכי הרכישה.

הוצאות ותשלומים נוספים מעבר למחיר הדירה – עורך הדין של הקבלן מנסח במסמכי הרכישה סעיפים, המאפשרים במקרים מסויימים לגבות סכומים נוספים מהרוכשים. לדוגמה, מיסים חדשים/שיעורי מס חדשים, עבודות פיתוח נוספות וכו'. אי לכך ובהתאם לזאת, יש לדרוש ולוודא כי הרוכש לא יישא בתשלום נוסף, מעבר לתמורה הנקובה במסמכי הרכישה, למעט במקרים של שינויים, שנעשו על פי רצון הרוכש ותשלומים אשר הוטלו עליו על פי דין.

הסכמות והבטחות – חשוב לוודא כי כל ההבטחות, ההסכמות, השינויים וההבנות שקיבל הרוכש מאנשי השיווק של הקבלן או מהקבלן לכשעצמו, יעלו על הכתב במסמכי הרכישה, לפי האקסיומה כי מסמך בכתב גובר על הסכמה בעל פה. אין להסכים לסעיף במסמכי הרכישה, המאפשר לקבלן על דעתו בלבד וללא צורך בהסכמת הקונה, לקבוע, להחליט, לשנות ו/או לבטל סעיף מסעיפי ההסכם. אלא, יש לקבוע כי כל שינוי במסמכי הרכישה יעשה בכתב ובהסכמת הצדדים.

ליקויי בנייה – חשוב להבטיח כי, הקבלן מחויב, בהתאם למסמכי הרכישה ולחובותיו לפי חוק המכר דירות, לתקן ליקויים שהתגלו בדירה, אף לאחר שהועברה החזקה בממכר הן לעניין תקופת הבדק (שבה אחריות הקבלן כמעט מוחלטת) והן לעניין תקופת האחריות שלאחריה. החשוב ביותר הוא למנוע כל ניסיון מצד הקבלן להתנות את חובותיו.

  1. תקופת הבדק – ראשית התקופה היא ביום העברת החזקה וסופה הוא בין שנה לשבע שנים. הדבר נקבע בהתאם לאופי הליקוי (למשל, צנרת – שנתיים, רטיבות בגג – שלוש שנים וקילוף בחיפוי החיצוני – שבע שנים). פירוט תקופת האחריות בהתאם לאופי הליקוי מופיע בתוספת לחוק המכר דירות.
  2. תקופת האחריות שלאחר תקופת הבדק – ראשיתה היא בתום תקופת הבדק וסיומה הוא לאחר שלוש שנים.

השוני בין התקופות נעוץ בחובת ההוכחה. משמע, בתקופת הבדק מחוייב הקבלן לתקן את הליקוי, אלא אם הוכיח כי הליקוי נגרם באשמת הרוכש. לעומת זאת, בתקופת האחריות על הרוכש להוכיח כי הנזק לא נגרם בגללו, אלא בשל ליקויי בנייה של הקבלן.

הערה– אין לקבל הסדר אשר טוען כי תעודת אחריות של ספק מסירה את אחריות הקבלן. בנוסף, יש להסדיר במסמכי הרכישה את האופן בו יתבצעו התיקונים שהתגלו בדירה, במיוחד לעניין תיקונים דחופים, באופן המבטיח את זכות הרוכש ליהנות ממגורים ראויים.

שינויים בממכר – ככלל, מחיר הדירה אינו כולל שינויים ותוספות בממכר. לפיכך, ככל שהרוכש יקדים לתכנן את הדירה, הוא יחסוך כסף רב מאחר שיש יותר כוח למיקוח בשלב המו"מ. לכן, יש לוודא כי במסמכי הרכישה יופיעו השינויים ויעשו באמצעות ובאחריות הקבלן. לרוב, קבלנים מנסים להעביר את האחריות לקבלני משנה, לספקים (לגבי טיב המוצר) ואף על הרוכש. יתרה מכך, יש להבטיח כי כוח הקבלן לסרב לביצוע שינויים בדירה יהא, אך ורק מנימוקים רציונאליים וסבירים  ומחירי השינוי יהיו סבירים ובהתאם למקובל בשוק, וכי לא בכל מקרה של שינוי תהא דחייה באופן אוטומטי במועד מסירת החזקה בדירה. כלומר, איחור במסירת החזקה יותר רק כאשר בעת הסכמה מראש ובכתב על ידי הצדדים ויצורף כנספח למסמכי הרכישה. נוסף על כך, יש לוודא כי גובה הזיכוי שיינתן לרוכש במידה וויתר על אביזר מסוים, אשר הקבלן מחויב לספק לפי מסמכי הרכישה, יהא לפי שווי הוגן.

רכוש משותף – רכוש משותף מהווה את השטחים המשרתים את כלל הדיירים, כגון גינה, לובי, מדרגות וכו'. ולכל דייר ודייר יש חלק ברכוש המשותף, לרוב עפ"י גודל דירתו. לאור זאת, יש לבדוק מהם החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירה מסוימת ולבחון כיצד יוסדר הנושא של הרכוש המשותף. לדוגמה, במקרה ובו ישנה חניה/מחסן שלא הוצמדו לאחת הדירות. יוער כי, הקבלן, אשר אינו דייר בבניין, רשאי להחזיק רכוש משותף, שלא הוצמד לדירה מסוימת, עד לרישום הבית המשותף בטאבו. השאלה שעולה היא מה קורה לרכוש המשותף בתום רישום הבית המשותף.

מכירה לרוכש אחר טרם מסירת החזקה על ידי הרוכש הראשון – משיקולים שונים, לרוב, הקבלן מונע מהרוכש למכור את זכויותיו לאדם אחר בטרם יתבצע מסירת חזקה בממכר. משום כך, יש לוודא ולדרוש כי הקבלן יאשר ויאפשר לרוכש העברת זכויות בממכר לרוכש חדש, אף בטרם מסירת החזקה. התנייה מסוג זה מהווה התניה בלתי סבירה, מקפחת ופוגעת בזכות הקניין של הרוכש.

חלק רביעי: הבטחת השקעת הרוכש, משכנתא, גרירת משכנתא, שיעורי הצמדה וריבית.

הבטחת השקעת הרוכש – בפתיחת הדברים נעיר כי, מרבית הפרויקטים עובדים עם בנק מלווה, המפקח על התקדמות הבניה והמעניק לקבלן אשראי. בבנק המלווה מתנהל חשבון סגור. מחשבון זה ישולמו כל הוצאות הבנייה ואליו ינותבו תשלומי הרוכשים, על מנת שהרוכשים יהיו זכאים לקבל שטר ערבות מהבנק עבור הכספים ששילמו. לאור זאת, על הרוכש לוודא, לאמת ולהקפיד כי התשלומים יוסבו ישירות לחשבון הבנק המלווה, ובשום אופן לא ישירות לקבלן. כמו כן, עליו לדאוג כי כל בטוחה, לרבות ערבות, שתתקבל מהקבלן, תהא צמודה למדד, כדי לשמור על ערך הכספים שישולמו לקבלן.

הבטחת השקעת הרוכש הינה הסוגיה המשמעותיות ביותר עת רכישת דירה מקבלן (ראה פרשת חפציבה). חוק המכר דירות אוסר על הקבלן לקבל מן הרוכש מעל 15% ממחיר הדירה, אלא אם הקבלן הבטיח את כספי הרוכש באחת הבטוחות הבאות:

  1. "ערבות בנקאית" הינה הבטוחה השכיחה והכדאית ביותר לפי חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974. זו ערבות אשר תעמוד בתוקף עד ליום בו תמסר החזקה. יש לבדוק בנוסח הערבות האם היא מבטיחה את הכספים המשולמים על ידי הרוכש במקרה בו הקבלן ימצא בקושי כלכלי/ימונה כונס נכסים על נכסיו/מפרק לחברה, במצב בו יוטל עיקול ובכל מקרה אחר, בו הקבלן לא יוכל להעביר את הזכויות לרוכש, על פי מסמכי הרכישה. הרוכש יוכל להבטיח, בעזרת קבלת הערבות, את השבת הכספים במקרים המפורטים לעיל. כמו כן, יש להתעקש על כך כי הקבלן הוא זה שיישא בעמלות בעקבות הוצאת הערבות. כנגד החזרת הערבות- אשר מהווה נקודה קריטית, יש לדרוש בטוחה חלופית אחרת וקבלת מכתב החרגה מהבנק המלווה, המשחרר את דירתו של הרוכש משעבוד הבנק לטובתו על הפרויקט.
  2. רישום הערת אזהרה בטאבו על הדירה/על חלק יחסי מהקרקע לטובת הרוכש. על מנת שההערה תהא במלוא עוצמתה, יש לקבל מכתב החרגה מהבנק המלווה, הנותן עדיפות לרוכש על פני הערת אזהרה של הבנק.

הערה– רישומה של הערת אזהרה אינו תלוי בהתקדמות הבנייה ועליה להיות רשומה בהקדם האפשרי. אין להסכים לתנייה במסמכי הרכישה, אשר לפיה הרוכש אינו רשאי לרשום לטובתו הערת אזהרה, כאשר ניתנה לו בטוחה אחרת כלשהי.

  1. אפשרות משלימה להבטחת כספי הרוכש הינה בפוליסת ביטוח, המכסה סיכונים במצבים של ניתן צו פירוק, כינוס נכסים, עיקול או שהקבלן הוכרז כפושט רגל וכדומה.
  2. דרך נוספת הינה רישום שיעבוד על חלק יחסי מהקרקע/על הדירה לטובת הקונה לשם הבטחת הכספים ששולמו לקבלן.

משכנתא – יש לספק את כל המידע הנדרש לבנק הן לגבי הנכס הפוטנציאלי והן לגבי מצבו הכלכלי של הרוכש ולקבל תמונת מצב ברורה לעניין גובה ההחזר החודשי. בהקשר זה, על הרוכש לבחון היטב את מסמכי הרכישה ולוודא כי מופיע בהם סעיף, המתיר לרוכש לקחת משכנתא מן הבנק לשם מימון רכישת הדירה. בנוסף על כך, יש לבדוק כי אין הגבלה גבוהה מדי על תשלום ההון העצמי, טרם לקיחת משכנתא, וכי הקבלן יהא מוכן לחתום על מסמכי הבנק על מנת לקבל משכנתא.

גרירת משכנתא – במידה ובבעלותכם דירה ורשומה עליה משכנתא, ניתן להגיע עם הבנק להסדר שהדירה החדשה תשמש כבטוחה במקום הדירה הקיימת. כלומר, גרירה היא תהליך בו, הלווה מחליף את הנכס המשועבד לבנק בגין משכנתא. לאחר קבלת אישור מהבנק, יוחלף הנכס המשועבד בנכס החדש. במקרה מסוג זה, לרוב הבנק לא ישנה את תנאי ההלוואה המקוריים. מקרים של סירוב מצד הבנק לביצוע גרירת משכנתא עלולים להתרחש, למשל כאשר ישנה תוספת של סיכון בנכס החדש או במצב של הלוואת זכאות– בהלוואה זו, מיקום הנכס משפיע על הזכאות לתנאים מיוחדים והלווה אשר רכש נכס במקום אחר עלול להיות מופתע שאף תנאי המשכנתא השתנו.

שיעורי הצמדה וריבית – לרוב, התשלומים צמודים למדד, כגון מדד תשומות הבניה או מדד המחירים לצרכן וכו'. המשמעות היא שאותו תשלום, שטרם שולם לקבלן, נושא הפרשי הצמדה. אי לכך, יש להתכונן למצב בו המדד יעלה וכך גם התשלומים העתידיים. כמובן כי יש לדאוג שחישוב המדד יעשה גם בכיוון השני, כלומר לטובת הרוכש. לאור זאת, יש לבדוק מהם מנגנוני ההצמדה והריבית הקבועים בהסכם.

הערה חשובה – קיימת אפשרות לבצע עסקת גידור אשר עשויה להגן על הרוכש מפני השינויים במדד. למכשירים פיננסים אלה יש עלות לא מבוטלת, אולם הם מפחיתים את הסיכון מפני שינוי משמעותי במדד אשר עלול להשפיע מאוד על עלות הדירה לרוכש

 רכישת דירה מקבלן – חלק חמישי

פרוטוקול מסירת החזקה – סוף סוף, הגיע היום המיוחל! הקפידו למלא ברוגע ובנחת את הפרוטוקול של כל הליקויים שעיניכם רואות החל מדלת שבורה ועד לסדק בקיר. בשלב הבא, יש לתאם עם הקבלן מועד לתיקון הליקוי.

רישום הזכויות על שם הרוכש – תהליך הרישום (טאבו או מינהל) עלול לארוך פרק זמן לא מבוטל ולעיתים אין הדבר באשמת הקבלן. אולם, כפי שעמדנו על כך לעיל (בחלק "רישום הדירה ומחירה הסופי") ולמרות המצוין בפסקה זו, יש לדרוש מן הקבלן התחייבות למועד השלמת רישום הזכויות על שם הרוכש.

סיכומו של דבר

עמדנו במקצת על הסוגיות העיקריות, שיש לתת עליהן את הדעת טרם החתימה על מסמכי רכישת דירה מקבלן. ברור הוא, שאין מדובר ברשימה הממצה את כלל הנושאים וישנן נגיעות נוספות, שעל הרוכש לבדוק טרם החתימה. בכל אופן, הצעתנו, כדי למנוע תסבוכות מיותרות בעסקה היקרה ביותר בחיינו, הינה לשכור שירותי מומחה בתחום הרכישה, שהרי חוכמת החיים אומרת: "קנית בזול שילמת ביוקר", שכן פיקוח של מומחה מהווה מעין ביטוח לעסקה על כלל רבדיה.

יש לכם שאלה נוספת? צריכים עזרה?

>>צרו קשר (בכל שאלה) עם עורך דין מקרקעין שלום לוי

המידע המוצג באתר אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף להתייעצות עם עורך דין מקרקעין. כל הסתמכות על המידע היא באחריות הגולש בלבד. הגלישה היא בהתאם לתקנון האתר
© 2013 כל הזכויות שמורות ל - l-law.co.il | משרד עו"ד לוי-ברוכים | עורך דין מקרקעין - מיסוי - הוצאה לפועל - משפט מסחרי
אתרים מותאמים לסלולרי אינטרנט לעסקים