חוזה מכירת דירה – מדריך למוכר דירת מגורים

חוזה מכירת דירה יד שניה

  • מוכר את הדירה לאדם זר?
  • מעוניין לבצע עסקה חלקה ומוצלחת (תוך שמירה על זכויותיך)?
  • רוצה לחסוך כמה שניתן בתשלום המיסים לרשויות?

למשרדנו ניסיון רב שנים בליווי עסקאות מכר בתחום הנדל"ן. בדף זה, ריכזנו עבורך את רשימת הפעולות שכדאי לבצע ע"מ למכור נכס/דירה בצורה חסכונית, יעילה ובטוחה.

חתימה על חוזה מכירת דירה הינה החלטה משמעותית ביותר בחייו של אדם מן הישוב ולא בכדי. החלטה זו מלווה בחששות רבים מאחר שלא פעם נתקל האדם בעסקה מסועפת ומורכבת ולא תמיד הינו ער לסיכונים שהוא נוטל על עצמו.

ניתן לומר כי, היתרון העיקרי בחוזה מכירת דירה הוא האפשרות לקבל פטור ממס שבח. מנגד, החיסרון העיקרי הוא חשיפת המוכר בחתימה על מסמכי המשכנתא, אשר לוקח הקונה למימון הרכישה.

ראשית, יצוינו מספר עובדות שהן בבחינת בל יעבור. אין להסתמך על עורכי הדין מטעם הרוכש בעת החתימה על חוזה מכירת דירה ועל המוכר להצטייד בעו"ד מומחה מטעמו. טרם החתימה על חוזה מכירת דירה, במידה וקיים חוב, שיעבוד, עיקול וכו' יש להסירם במידת האפשר. ניתן לאפשר לרוכש לרשום הערת אזהרה לטובתו לאחר תשלום, אשר יוחזק בנאמנות ע"י ב"כ המוכר, בין 15%-10% משווי העסקה. חשוב לדווח על העסקה לרשויות המס תוך 40 יום מיום החתימה על חוזה מכירת דירה, בהתאם לתיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין. בנוסף, יש לבחון מספר דברים: האם קיימת זכאות לפטור ממס שבח ע"י איש מקצוע טרם חתימה על חוזה המכירה? מהן האפשרויות הקיימות בחוק, מהן תוכניות המוכר לגבי נכסים נוספים שבבעלותו כיום או שיהיו בעתיד, מהו לוח התשלומים, במיוחד, במקרה ובו התמורה נועדה לרכישת דירה אחרת.

מטרת מדריך זה הינה לבחון את הסוגיות הרלוונטיות עבור מוכר דירת המגורים.

חלק א': חתימה על מסמכי המשכנתא, פטור ממס שבח, מסלולי הפטור והניכויים המותרים מהשבח בעד מכירת המקרקעין.

ראשית דבר

עולות השאלות: כיצד רשום הנכס (דירה הרשומה כבית משותף (פנקס הבתים המשותפים), בית צמוד קרקע, בית משותף הרשום כמושע וכו')? כיצד הבעלות על הנכס רשומה (הערת אזהרה, בעלות או חכירה)? היכן רשום הנכס (חברה משכנת, טאבו, מינהל מקרקעי ישראל).

במקרה ובו עולה בעיה משפטית (כגון, עיקול, הערה, שיעבוד, צו וכו'), המכירה עלולה להתעכב זמן מה ואף להימנע.

חתימה על מסמכי המשכנתא

התחייבות המוכר לחתום על המשכנתא של הרוכש

"הסיכון" העיקרי בחתימה על מסמכי המשכנתא הוא בסוגיית הביטחונות. החזר המשכנתא לבנק מובטח ע"י שיעבוד דירת המגורים לבנק המלווה, וזאת עד לפירעון ההלוואה. הסיכון של מוכר הדירה הוא להעניק לבנק המלווה שיעבוד על זכויותיו, עוד בטרם קיבל את כל כספי התמורה. יתרה מכך, המוכר מחויב להחזיר לבנק המלווה את כספי ההלוואה, במידה והעסקה לא תצא  לפועל בסופו של יום.

פטור ממס שבח

עלינו לבחון מספר נקודות עיקריות טרם החתימה על חוזה מכירת דירה. לדוגמה, האם לבעל הדירה זכאות לפטור? מהי העילה העדיפה לקבלת הפטור, במקרה ובו לבעל דירת המגורים כמה עילות חלופיות, איזה חלופה עדיפה בהתחשב במצבו האישי? האם עדיף בשמירה על הפטור לדירה אחרת, בה השבח משמעותי יותר? כמו כן, עלינו לבחון את סוגיית הניכויים המותרים, על מנת לבדוק את הכדאיות בשימוש בפטור ממס השבח.

הזכאות לפטור ממס שבח תעמוד למוכר, בהתאם לקיומם של התנאים הבאים במצטבר, כדלקמן:  

  1. הבקשה לפטור הוגשה במועד הקבוע בחוק. בתיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין, שונה המועד ל- 40 יום מיום החתימה על החוזה המחייב. לקריאת המאמר המלא "תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין" לחץ כאן.
  2. הדירה הנמכרת מוגדרת "דירת מגורים", בכפוף להגדרה בחוק מיסוי מקרקעין.
  3. הדירה בגדר של דירת מגורים מזכה.
  4. המוכר ותאו המשפחתי מכרו את כל זכויותיהם בדירה.
  5. למוכר קיימת עילת פטור.
  6. לא התקיים אחד מן הסייגים לפטור.

מסלולי הפטור

רוב הפטורים המוצעים והדרושים הינם במסגרת סעיפי 49 לחוק מיסוי מקרקעין. יחד עם זאת, לאחרונה התווספה הוראת השעה: הגדלת היצע דירות מוגרים, המאפשרת למכור שתי דירות נוספות בפטור ממס שבח, בהתאם לתנאי הוראת השעה. ראוי לציין כי בהוראת השעה מופיעה "מלכודת מס", אשר יש להיות ערים לה לפני השימוש בה. להבנת "מלכודת המס" לחץ כאן.

מעבר לפטורים הרגילים בחוק מיסוי מקרקעין, קיימות הוראות נוספות, שמטרתן אינה מתן פטור מוחלט ממס שבח, אלא דחיית המס. כגון, דיני הפקעה במקרקעין, חילוף מקרקעין וכו'.

הניכויים המותרים מהשבח בעבור מכירת המקרקעין

יש לציין כי יש לשמור על כל מסמך, קבלה, חוזה וכדומה בנוגע לנכס הנמכר, על מנת להוכיח את ההוצאה.

חלק מהניכויים המותרים מהשבח הוגדר בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין וחלקו האחר הוגדר בפסיקה לדוגמה, פס"ד מ.ל. השקעות ופיתוח בע"מ – תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין.

בסעיף 39 לחוק צוין כי "לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת… לרבות…" יוער כי טרם תיקון 55 דובר ברשימה סגורה ובתיקון 55 הוסף השימוש במילה לרבות, דבר שהביא לפתיחת הרשימה. בתיקון 55 הוספו, בין היתר, ההוצאות הבאות: ניכוי שכר טרחת שמאי או מודד (סעיף 39(7א)), הוצאות לשם הוכחת זכות במקרקעין (סעיף 39 (7ב)), סכום שהוצא בעד פינוי (סעיף 39(2א)) והוצאות נוספות, אשר קצרה היריעה מלפרטן. יש לציין בהקשר זה את הלכת גבריאלי (ע"א 8763/06), השללה את סמכותו של המנהל להגביל הוצאות עו"ד בהשבחת מקרקעין.

חלק ב': האישורים הנדרשים מהמוכר – האם רשומה על הדירה משכנתא, כאשר הדירה הנמכרת הינה דירה יד ראשונה, אישור להעברת בעלות מהעירייה, בקשה לרישום מקרקעין, יפוי כוח בלתי חוזר, אישור וועד הבית וחברת הניהול, מסירת החזקה.

עולה השאלה האם רשומה על הדירה משכנתא. במקרה ואכן רשומה, יש לפנות לבנק המלווה ולהנפיק מסמך הנקרא "מכתב כוונות". לפיו, יסיר הבנק את המשכנתא הרשומה על הדירה הנמכרת, באם תשלום יתרת המשכנתא נקובה במכתב הכוונות. מכתב הכוונות צריך להיות בר תוקף נכון ליום החתימה על חוזה מכירת הדירה. לאחר תשלום יתרת סכום המשכנתא המופיעה במכתב הכוונות, המוכר צריך לדרוש מהבנק המלווה כתב ביטול משכנתא. את המסמך המדובר יש להמציא למרשם המתאים למחיקת המשכנתא, הלכה למעשה. בהמשך, יש להמציא לרוכש נסח נקי.

במקרה ובו הדירה הנמכרת דירה יד ראשונה: כשמדובר בדירה יד ראשונה, לרוב הבנק המלווה אף הוא מעורב. הוא מעניק הלוואה לקבלן, כנגד רישום שיעבוד לטובתו על כל הזכויות בבניין. לפיכך, המוכר נדרש לפנות לקבלן, על מנת שייפנה לבנק המלווה לשם הנפקת מכתב החרגה. על פיו, הדירה העתידה להימכר מוחרגת משאר השעבודים הקיימים על אותו פרויקט. יש לציין כי, בדרך כלל הבנק המלווה תובע קיומם של מספר תנאים נוספים, כדי להעניק מכתב החרגה. בין היתר, החזרת ערבויות, קבלת טופס 4 ועוד.

אישור להעברת בעלות מהעירייה: בצמוד לתשלום האחרון על פי סעיפי התמורה בחוזה מכירת הדירה, על המוכר לפנות לרשות הרלוונטית ולדרוש אישור להעברת בעלות. האישור מעיד כי המוכר שילם את כל התשלומים הדרושים ממנו (ארנונה, היטלי השבחה וכדומה) עד לתאריך מסירת החזקה. חשוב לשים לב כי, אישור זה כרוך בתשלום אגרה.

אישור וועד הבית: יוער כי לא בכל חוזי מכר דירה מצוין כי, יש להציג אישור מאת וועד הבית בדבר העדר חובות כחלק מהאישורים, אשר המוכר נדרש להמציא.

אישור מחברת הניהול: במידה והנכס מתוחזק ע"י חברת ניהול, יש להמציא אישור, המעיד כי על הנכס הנמכר לא קיימים חובות לחברת הניהול.

מסירת החזקה בנכס: ביום המסירה יש להגיע פיזית לנכס ולבצע בדיקת מונים (חשמל, גז ומים). לאחר מכן, יש לתאם עריכת סבב בין הגופים השונים, כגון עירייה, חברת הגז וחברת החשמל. ניתן להעביר את החשבון טלפונית/בפקס/לפתוח חשבון חדש. מטרת הסבב הנזכר היא לסיים את כל ההתחשבנויות שבין המוכר לבין הקונה.

בתום המצאת כל האישורים הנדרשים, לרוב העברת הבעלות תבוצע ע"י עו"ד הרוכש, ואגרות רישום הנכס ע"ש בעל הנכס החדש תשולמנה ע"י הרוכש.

לקבלת ייעוץ מקצועי וליווי אישי – מומלץ לפנות אל עורך דין מקרקעין.

המידע המוצג באתר אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף להתייעצות עם עורך דין מקרקעין. כל הסתמכות על המידע היא באחריות הגולש בלבד. הגלישה היא בהתאם לתקנון האתר
© 2013 כל הזכויות שמורות ל - l-law.co.il | משרד עו"ד לוי-ברוכים | עורך דין מקרקעין - מיסוי - הוצאה לפועל - משפט מסחרי
אתרים מותאמים לסלולרי אינטרנט לעסקים