רכישת דירה יד שניה – המדריך המלא

9b6f7c508764

הקדמה

בבואנו לרכוש דירת מגורים, ישנם מספר היבטים שעלינו לתת עליהם את הדעת וללמוד טרם העסקה. לרובינו, זו העסקה הראשונה/השניה שנבצע במהלך חיינו, מאחר שמדובר באחת העסקאות היקרות ביותר עבור התא המשפחתי. לכן, חובה עלינו, טרם החתימה, לאתר את הסיכונים הטמונים בעסקת מקרקעין במגמה לסכל ולהדוף, חס וחלילה, נזק כספי ו/או קנייני. למותר לציין כי רוב הסיכונים, שיוזכרו מטה רובצים לפתחו של הרוכש.

 חשיבות המאמר כל שינוי או פרט כזה או אחר, הנעלם מעיני הרוכש, עשוי להשפיע רבות על התוכן הכלכלי של העסקה והן על כוונתו האמיתית להתקשר בהסכם מחייב עם מוכר הנכס. לפיכך, מידת החשיפות והסיכונים השונים יסייעו לרוכש לגבש דעה סופית טרם החתימה על מסמך כלשהו.

מדריך רכישת דירה יד שניה – תוכן עניינים

חלק ראשון: זהות המתווך, מועד תשלום דמי התיווך והשלכות אי ביצוע העסקה הלכה למעשה. וידוי – מי הוא בעל הדירה? מהו הסכם מחייב? למה לא לחתום על זיכרון דברים? האם זיכרון דברים מהווה הסכם מחייב? מדוע, בכל זאת חותמים על זיכרון דברים?

חלק שני: זיהוי הנכס וטיב הזכויות הצמודות לו, מעמדן של הזכויות והשלכות ההבחנה בין בעלות לבין חכירה: האם הזכויות נקיות וחופשיות? בדיקה לדוגמה: חריגות בנייה בנכס.

חלק שלישי: מיסים ותשלומים אחרים החלים הן על הרוכש והן על המוכר. הכדאיות של רכישת דירה יד שניה תושפע במידה רבה מנתון זה. הערת אגב – קיימות הוראות חדשות המתייחסות להנפקת אישורי מיסים וחובת הדיווח לרשויות.

חלק רביעי: מהו מחיר הדירה? מהו מועד מסירת החזקה? מהי הערת אזהרה? מהו כוחה המשפטי של הערת אזהרה? הבטחת השקעת הרוכש, משכנתא וגרירתה, שיעורי הצמדה וריבית, רישום דירת המגורים על שם הרוכש, סיכומו של דבר

זהות המתווך, מועד תשלום דמי התיווך והשלכות אי ביצוע העסקה הלכה למעשה

המתווך בעסקאות מקרקעין הינו בעל רישיון לעסוק בתיווך מקרקעין. על המתווך לפעול בהגינות, בנאמנות ובדרך מקובלת, ולהעביר ללקוחותיו כל מידע מהותי המתייחס לנכס המוצע.

ראשית, יש להבין כי חתימה על הזמנת עבודה עם מתווך הינה, למעשה עסקה נגזרת מן העסקה העיקרית, שהיא רכישת דירה יד שניה. התמורה בעדה תשולם מיד עם חתימת הסכם מחייב בין הצדדים, הווה אומר המוכר והקונה, כדוגמת כגון זיכרון דברים, הסכם מוסכמות או כל מסמך אחר המחייב את הצדדים, ללא רלוונטיות לכותרתו. תשלום התמורה יימסר, ללא קשר באם העסקה בוצעה הלכה למעשה או שבסופו של יום העסקה לא יצאה לפועל. דהיינו, ברגע חתימת הסכם מחייב בין הצדדים, המתווך ביצע את חלקו ועל כך מגיע לו שכר, אף אם העסקה לא תמה.

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 קובע כי מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם חתם הלקוח על הזמנת עבודה. על מנת שהזמנת העבודה תחייב את הלקוח בדמי תיווך, יפורטו בו הפרטים הבאים: פעולת התיווך הנדרשת (שכירות, מכירה, רכישה וכו'), פרטי הלקוח ופרטי המתווך הסכום בעדה (סכום מוסכם מראש או שיעור ממחיר העסקה), המע"מ לתמורה במידת הצורך, תיאור הנכס ומחיר העסקה.

בנוסף על כך, המתווך יהא זכאי לקבל דמי תיווך בגין עבודתו, במידה ושימש "גורם יעיל" להתקשרות בין הצדדים להסכם המחייב. דהיינו, הגורם שהביא להבשלת העסקה ובקשירת הצדדים יחדיו בהסכם מחייב. על מנת שהמתווך ייחשב ל"גורם יעיל", די בכך שיידע את לקוחותיו בנוגע לפרטי הנכס, ובעקבותיהם, התקיים מפגש רצונות בין הצדדים ונחתם הסכם מחייב.

הערה – כמו בעסקאות שונות בשוק החופשי, בהן ניתן להתמקח ולהפחית את מחיר התמורה, כך גם לגבי חוזה הזמנת עבודה שבין המתווך לבין לקוחו. למעשה, דמי התיווך הנקובים בהזמנת העבודה הינם ניתנים למשא ומתן ואין לראותם כמוחלטים. דמי התיווך בעסקת מקרקעין עשויים להגיע לרף של 2% משווי העסקה בתוספת מע"מ. לפיכך, מדובר בסכום לא מבוטל כלל וכלל. לכן, שומה על רוכש דירה באמצעות מתווך להתמקח ולהתדיין עימו בנוגע לפרטי הסכם הזמנת עבודה, אחרת אין הוא יכול להלין אלא על עצמו.

תקופת הבלעדיות הינה סוגיה שנוגעת בעיקרה למוכר. על כך נפרט במאמר נפרד: "מורה דרך למכירת דירה".

האם זיכרון דברים מהווה הסכם מחייב?

סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") שכותרתו: "צורתה של התחייבות" קובע בזו הלשון:

"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".

קרי, בלי מסמך בכתב אין תוקף להתחייבויות שבין הצדדים. עניין זה מקבל משנה תוקף לאור פרשנות בית המשפט, אשר לפיה נקבע כי דרישת הכתב משמעותית  להתקשרות שבין הצדדים ואינה  רק ראייתית. בנוסף, נקבע כי על מנת שהמסמך יהא מחייב, עליו לכלול את כל הפרטים המהותיים והחשובים לעסקה הספציפית של רכישת דירה יד שניה. פרטים כגון זהות הצדדים לעסקה, העסקה והתמורה בעדה ותאור המקרקעין. במקרה בו חסרים פרטים מסוימים במסמך, כגון "זיכרון דברים"/"כתב סיכום דברים", ניתן להשלימם ע"י דינים המשלימים את המסמך, כגון דיני חוזים, דיני ראיות וכדומה.

מהו הסכם מחייב?   

הסכם מחייב הינו כל מסמך שתחילתו בהצעה של המציע ובקיבול של הניצע (מפגש רצונות). המסמך מעיד על מסוימות וגמירת דעת של הצדדים להתקשרות בחוזה, המחייבם בהיבט המשפטי. דרישת המסוימות הינה הסדרת הפרטים החיוניים והעיקריים הדרושים לעסקה, כגון מהות העסקה, שמות הצדדים, התמורה בעסקה ועוד. עם זאת, אין צורך בהופעת כל הפרטים מאחר שלבית המשפט ישנה סמכות להשלימם, במידת הצורך.

דרישת גמירת הדעת נבדקת עפ"י אמות המידה של האדם הסביר- מבחן אובייקטיבי. דהיינו, האם האדם הסביר הבוחן את נסיבות המקרה היה מגיע למסקנה כי הצדדים גמרו בדעתם ליצור יחסים משפטיים המחייבים אותם? "הרמת כוסית" או "לחיצת יד" עשויות להתפרש בדין הכללי ככוונה ליצירת יחסים משפטיים. לעומת זאת, מאחר שבבדיני מקרקעין עסקינן, דרישת הכתב הינה משמעותית, ולאור זאת "הרמת כוסית" או "לחיצת יד" מבלי להעלות על הכתב את המוסכמות לא תחייבנה את הצדדים.

חשוב ביותר – מהכלל אל הפרט, תגלו כי ברוב זיכרונות הדברים או במסמכים אחרים, שכותרתם, כאמור אינה משנה אלא תוכנם, המסמכים הנזכרים אינם מעלים סוגיות ספציפיות לאופן ביצוע העסקה. את זיכרונות הדברים או מסמכים אחרים עורכים צדדים לעסקת מקרקעין (בעזרתו "האדיבה" של המתווך), טרם התייעצות עם עוה"ד. כגון, אופן הטיפול בשעבוד או עיקול שרובץ על הנכס המוצע, הזכויות הנרכשות, הסדרי משכנתא, אפשרויות הביטול ועוד ועוד. בגין היעדר המידע, מסמך מסוג זה עלול להוות סיכון מאין כמותו והצדדים החתומים עליו, עלולים למצוא עצמם בנזקים כלכליים, מיסויים ומשפטיים בבת אחת.

מדוע, בכל זאת, חותמים על זיכרון דברים? 

לצערנו, בחברה קיימת השקפה הנובעת מההנחה כי חתימה על מסמך, כדוגמת זיכרון דברים, איננה מחייבת את הצדדים. אולם, כפי שהוסבר לעיל – ההפך הגמור הוא הנכון!

לכך מתווסף הלחץ המופעל על ידי המתווך, בדרכו, על מנת להניע את הצדדים לחתום על זיכרון דברים, כך שהנזכר יקבל את שכרו, בהקדם האפשרי. הדבר מקובל בהיבט המסחרי, אבל אינו רצוי בהיבט המשפטי.

יתרה מכך, מתווספת לכך ההתרגשות וההתפעלות של הרוכש לנוכח הדירה המושכת, שלהפתעתו מצא לצד החשש שרוכש אחר יתפוס את הנכס – ניתן לומר כי נסגר הגולל לחתימה על זיכרון דברים.    נשאלת השאלה מדוע לא לחתום על זיכרון דברים?

לאחר החתימה, לא אחת, מתעוררות בעיות משפטיות באשר לאחד הצדדים לעסקה ו/או לגבי הנכס הנמכר. בשל בעיות אלה, לא ניתן לבצע את עסקה כפי שחפצו הצדדים, שכן, ולמרבה הצער הצדדים כבר נקשרו בהסכם מחייב בחתימתם על זיכרון הדברים. כתוצאה מכך, יימצא קושי ניכר בהתרת הקשר המחייב ביניהם, זאת מבלי לחייב את מי מהצדדים בפיצוי בגין הפרת הסכם, לרבות תשלום דמי תיווך המגיע למתווך. אף על כך, שבסופו של יום, העסקה לא יצאה לפועל. בנוסף על כך, ראוי לציין כי, יכולת הצדדים להתמקח לאחר החתימה על זיכרון הדברים נפגעת באופן ניכר בשלב הכנת הסכם המכר הסופי על ידי עורכי הדין. נקודה נוספת שיש לתת עליה את הדעת מעבר למשמעות המשפטית היא חובת הדיווח על ביצוע עסקה במקרקעין ובתשלום מיסי המקרקעין, אשר חלים על העסקה מיום החתימה על המסמך המחייב ולא מיום החתימה על הסכם המכר – כפי שיפורט בהמשך.

לסיכום, לטעמנו, יש להימנע מחתימה על מסמך כלשהו שתכליתו קשירת הצדדים בהסכם מחייב, ללא רלוונטיות לכותרתו של המסמך ("סיכום מוסכמות", "הצעה לרכישת דירה", "סיכום דברים"  וכדומה). לגישתנו, די בסיכום בעל פה בין הצדדים המתייחס למחיר העסקה ואופן התשלום, הכולל ניסוח הסכם מכר מחייב וסופי על ידי עורכי הדין העוסקים בתחום הרכישה. לאחר כמובן, שנערכו הבדיקות הראויות. במידה ואחד הצדדים מקשה עורפו (לרוב, המוכר) לגבי ביצוע פעולה המעידה על רצינות, יש לנסות ולהתמקח בנוגע ל"דמי רצינות"– אין להסכים לתשלום מקדמה. אם בכל זאת שילמתם סכום כסף (על מנת שהמוכר ישמור בעבורכם את הדירה), יש לדאוג למחוק את האפשרות בחליטת הסכום כולו/חלקו במקרה והעסקה לא תצא לפועל מסיבה כלשהי. יוער כי, מומלץ להפקיד את סכום הכסף בנאמנות בידי עורכי דין, עד לחתימת הסכם המכר.

וידוי – מי הוא בעל הדירה?

יש לבדוק, לאמת ולוודא כי, האדם המעיד על עצמו כבעל הנכס (דהיינו, המוכר), הוא אכן בעל הזכויות בדירת המגורים, כדי להימנע מתרגיל "עוקץ" של רמאי, אשר זייף תעודת זהות או ייפוי כוח. אימות שכזה ניתן לערוך ע"י השוואת מספר אמצעי זיהוי עדכניים, כגון רישיון נהיגה, תעודת זהות, דרכון/על ידי הצגת מסמכים שונים המעידים על רכישת הנכס. בנוסף, שיחה קצרצרה עם השכן ממול לדירה עשויה להסיר ספקות בעניין. זהו אחד השלבים הבסיסיים ביותר בתהליך רכישת דירה יד שניה.

זיהוי הנכס וטיב הזכויות הצמודות לו

הזכות הקלאסית במקרקעין הינה דירת מגורים, מבנה, קרקע  וכו'. הווה אומר, נכס מוחשי. אולם, לעיתים זכות במקרקעין עשויה להיות גם זכות מופשטת, כגון זכויות בנייה על גג בניין השייכות לבעל הקומה האחרונה.

ישנם שני סוגי זכויות עיקריות: בעלות וחכירה.

בעלות – זוהי זכות משפטית, המעניקה לבעליה את מלוא אשכול הזכויות בנכס, כגון להשתמש בנכס ולעשות כל עסקה (מכירה, השכרה/חכירה – שהינה השכרה לתקופה ארוכה) קבלת משכנתא, הענקת זיקת הנאה, או נתינת זכות קדימה והזכות להחזיק בנכס בכפוף לכל הגבלה, לפי הסכם או דין. הזכויות מתייחסות שמצוי מעל לקרקע ואף למה שמצוי מתחת לקרקע.

חכירה – זוהי, למעשה השכרת הנכס לתקופה ארוכה.

מעמדן של הזכויות והשלכות ההבחנה בין בעלות לבין חכירה:

  1. בבעלות הזכות הינה בלעדית של בעל המקרקעין, אולם בחכירה זכויות וחובות הרוכש (החוכר) מוסדרות בחוזה החכירה, המוטבע בחותם שבין המחכיר (לרוב, מינהל מקרקעי ישראל) לבין הרוכש/החוכר/השוכר.
  2. ההשלכות הכספיות:

1)       חוכר עשוי להיות מחוייב בדמי חכירה שנתיים בגין שימוש במקרקעין, במידה והנכס אינו מהוון, ואילו על המחזיק בזכות מסוג בעלות לא חל חיוב מעין זה;

2)       חוכר עשוי להיות מחוייב ב"דמי היתר" כתנאי למימוש זכויות, אשר לא הוענקו על פי חוזה החכירה, אך לא חל חיוב מעין זה על המחזיק בזכות מסוג בעלות;

3)       חוכר עשוי להיות מחוייב ב"דמי הסכמה" כתנאי להעברת הזכויות של החכירה בנכס. לעומת זאת, לא חל חיוב מעין זה על המחזיק בזכות מסוג בעלות;

  1. השלכות אופרטיביות: על בעל זכות מסוג חכירה, המעוניין לבצע פעולות ספציפיות בנכס, לבקש מראש את אישור הבעלים (מינהל מקרקעי ישראל) לפעולה, כגון הגשת בקשה לתוספת בנייה. בנוסף, לעיתים הסכמת המינהל לפעולה כפופה לתשלום מס/אגרה.

עת רכישת דירה הרשומה בחברה משכנת יש להבין כי ישנו גוף נוסף למינהל, כלומר החברה המשכנת. כך שכל פעולה שבעל הזכות מסוג חכירה מעוניין לבצע, כרוכה בקבלת אישור המינהל, וכן החברה המשכנת. יתרה מכך, החברה המשכנת עשויה לגבות תשלום בגין טיפול בפעולות שונות, כגון מכירה.

האם הזכויות חופשיות ונקיות?

לשאלה הנ"ל חשיבות ניכרת להתקשרות שבין המוכר לבין הרוכש, על מנת לא להיקלע לקשיים בהעברת דירת המגורים על שם הרוכש. לפיכך, הצהרת המוכר אינה מספקת, אלא יש לבדוק, לאמת ולוודא כי דירת המגורים נקייה מכל שעבוד, חוב, צו עיקול, הערת אזהרה, צו שיפוטי ו/או צו מינהלי ו/או צו הריסה וכל זכות אחרת של צד ג', אחרת הדבר עלול להסב לנזקים כספיים וקניינים עבור הרוכש.

לדוגמא, זכויות המוכר בדירת המגורים משועבדות לטובת הלוואה שלקח המוכר מצד ג' לטובת עסקו. לדאבונו, פסח הרוכש על הסעיף, המגן עליו ומבטיח כי הזכויות תועברנה על שמו, כאשר הן נקיות וחופשיות מכל חוב, שיעבוד… כתוצאה מכך, זכויות הרוכש הינן "בעלות מום" בדמות שעבוד, שרובץ על הנכס. בעקבות זאת, שווי הזכויות נמוך מן הערך ששולם בעבורן. תוצאה אפשרית במצב זה היא מימוש השעבוד על ידי בעל השעבוד, בעקבות מאי יכולת פירעון של המוכר, אשר הפך להיות ללווה חייב. דהיינו, מכירת הדירה כדי לפרוע את החוב, למרות שהרוכש שילם בעבורה ממיטב כספו את מלוא התמורה. לאור זאת, טרם החתימה על הסכם המכר, חובה על הרוכש לבדוק היטב את טיב הזכויות המוצעות במרשמים ובפנקסים השונים של דירת המגורים. ראוי לציין כי הבדיקות משתנות בהתאם למקום רישום הנכס (מינהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת ולשכת רישום המקרקעין – טאבו) ובהתאם לסוג הבעלים (פרטי/חברה).

רכישת דירה יד שניה – מקצת הבדיקות:

כשמדובר בדירה הרשומה בבעלות פרטית בטאבו: יש לדאוג לעיין בנסח (לפי גוש חלקה) מעודכן של דירת המגורים. בנסח מופיעים הפרטים הבאים: שם בעל הדירה, הזכויות, מצבן, האם ישנה הערה על הדירה, עיקול/שיעבוד/צווים שונים וסימנים נוספים לבחינת טיב הזכויות.

כשמדובר בדירה הרשומה בחברה משכנת: יש להוציא אישור זכויות הן מהמינהל והן מהחברה המשכנת, דבר המסבך באופן משמעותי את תהליך הבדיקה.

כשמדובר בדירה הרשומה במנהל: יש לבצע בדיקות מעמיקות, שהעיקרית היא בחינת אישור זכויות, שבמהותה דומה לנסח מהטאבו.

בדיקות נוספות, שבמידת הצורך, יש לערוך: בדיקות במחלקת ההנדסה, בדיקה ברשם החברות, בדיקה ברשם המשכונות ועוד.

במידה ויימצא פגם כלשהו בדירת המגורים, יש לקבוע מנגנון מוגדר בהסכם המכר להסרת המגבלה, טרם העברת כל תשלום אחר למוכר הדירה.

רכישת נכס בעל חריגות בנייה

חריגת בנייה: בנייה/שימוש שהתבצעו ללא היתר/בניגוד להיתר כדין, ולכן הינם בבחינת עבירה על חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965 (להלן "חוק התכנון").

נגד אדם המואשם בביצוע חריגות בנייה ינקטו צעדים מנהליים, אשר עלול במקרה הקל, להסתכם בהריסת החריגה והשבת המצב לקדמותו. כנגד, במקרה הקשה יותר, הדבר עלול לגרור להאשמה בעבירה פלילית שבסופה, בד"כ יוטל קנס כספי, עד כדי כפל שווי כמשמעותו בסעיף 219 לחוק התכנון.

חריגות בנייה פזורות על שלל סוגי הנכסים השונים.

דוגמאות נפוצות לחריגות בנייה:

פיצול דירה למספר יחידות דיור: משמעותה של חריגה זו הינה הגדלת צפיפות הבנייה מעבר למותר, על פי היתר הבנייה. בשנים האחרונות, אנו עדים לפיצולי דירות למספר רב של חדרי סטודיו והשכרתם כיחידות עצמאיות. משמעות הגדלת מספר יחידות הדיור מעבר למותר הינה פגיעה בשווי הדירות האחרות בבניין, בעקבות השימוש הרב במתקני הבניין וברכוש המשותף, כגון מעלית, חדר מדרגות וחניה. ראוי לציין כי הכשרת חריגת בנייה שכזו, לרוב בלתי אפשרית, מאחר שהיא אינה עומדת בתנאי הוראות התב"ע. עם זאת, הגדלת הצפיפות מעבר למותר מותנית באישור הוועדה המחוזית. לאחרונה, אנו עדים לאכיפה משמעותית יותר מצד רשויות התכנון והבנייה. בהקשר זה, ניתן למצוא פסקי דין שונים, בהם הוטלו קנסות גבוהים עד כדי עשרות ואף מאות אלפי ש"ח.

תוספת בנייה: בנייה אשר תואמת את הוראות התב"ע אך לא הוצא בגינה היתר. לדוגמא, ותיקים להם זכויות בנייה בלתי מנוצלות ו/או זכויות שהתווספו במהלך השנים, ועל פיהן הדיירים הרחיבו את דירותיהם בהתאם לזכויות הבנייה המוקנות לנכס. אולם, לא המציאו לכך היתר בנייה כדין.

הערה – במקרים בהם חריגת הבנייה הינה על בסיס זכויות בנייה מותרות, הכשרת החריגה פשוטה יותר בהיתר בנייה לעומת חריגה, אשר אינה תואמת את הוראות התב"ע.

סגירת מרפסות: בעבר, היה נהוג לבנות דירות משופעות במרפסות, אשר נסגרו על ידי הבעלים וסופחו לשטח העיקרי של הדירה, לשם הרחבת חדר המגורים או לצורך יצירת חדר נוסף. דהיינו, שטח הדירה העיקרי התרחב ללא הוצאת היתר בנייה כנדרש.

שימוש חורג מההיתר: שימוש בנכס שאינו תואם את השימוש המותר על פי ההיתר ללא היתר לשינוי הייעוד מהווה חריגת בנייה, דוגמת משרד שהוסב לשימוש של מגורים או מחסן בקומת הקרקע בבניין מגורים שייעודו הוסב לדירת מגורים.

לפיכך, ניתן לומר שלא כל מה שרואים – זה מה שמקבלים. הבעיה היא שלעיתים המוכר לכשעצמו אינו מודע לחריגה, משום שרכש את הנכס כפי שהוא (As is), ולא השכיל לבחון את נושא הרישוי בעזרת אנשי מקצוע מתאימים. למעשה, בעת המכירה מועברת האחריות לחריגות הבנייה מאחד לשני עד שייפול שעיר לעזאזל שישלם על חטאי העבר שבוצעו בנכס.

יובהר כי, שינויים פנימיים שנערכו בדירה, כגון שינוי בחלוקת הפנים, אינם מותנים בהיתר בנייה ולא ייחשבו לחריגות בנייה. יחד עם זאת, באמירת אגב, נוסיף כי, קיימים שינויים פנימיים הטעונים היתר לעבודה מצומצמת, דוגמת שינוי מיקום המטבח מאחר שצנרת הבניין המקורית עלולה להינזק.

בדיקה בציציות

לא פעם בתום הליך של רכישת דירה יד שניה, מתגלות בדירת המגורים חריגות בנייה או תוספות בלתי חוקיות, על אף שהשתמשו הרוכשים בשירותי עורכי דין. מאחר ובעת חתימת הסכם המכר טרם נחשפו הפגמים הללו למחלקת ההנדסה ברשות המקומית, ולכן בזמן בדיקת הנכס לא הופיעו כל הערה או צו המעיד על כך.

לאור זאת, בעקבות גילוי הפגמים, הרוכש חשוף לתביעות הן מצד השכנים, עקב פגיעה בקניינם בשל ירידת ערך הנכס והן מצד הרשות המקומית, שתתבע את התמורה המגיעה לה בשל בקשת היתר בנייה בגין החריגה. חשוב לציין כי, במקרה דנן הרוכש אף עלול למצוא את עצמו קשור בהליכים פליליים בגין הפרת הוראות חוק התכנון.

חשיפת הפגמים הנזכרים לאחר הרכישה, עלולה להסתכם באלפי ש"ח, לרבות הוצאות משפטיות וירידת ערך הנכס. זאת עד כדי פגיעה ניכרת בכדאיות העסקה, באופן שאילו היה הרוכש מודע למצב התכנוני והמשפטי של הנכס מראש, לא היה מעלה בדעתו להכניס "ראש בריא למיטה חולה".

בדיקות והמלצות

טרם רכישת נכס, יש להסתייע באיש מקצוע, דוגמת מהנדס/שמאי מקרקעין הן לצורך בדיקת הרישוי לבחינת כשרות הנכס בין השטחים הבנויים אל מול השטחים שאושרו בהיתר הבניה בנייה, והן לצורך בחינת זכויות הבנייה המוקנות לו. ייתכן וקיימות לנכס זכויות בנייה בלתי מנוצלות, אשר בזכותן ניתן אף להשביח את ערך הנכס.

הערכת שמאי הינה בחינה שאף אם נתחמק ממנה טרם החתימה על הסכם המכר, עדיין נדרש לספקה בשלב אישורי המשכנתא. לכן, יפה שעה אחת קודם, ראשית, כדי למנוע מהרוכש עוגמת נפש, ושנית, במקרה ובו יעלה חוסר התאמה בין המחיר החוזי לבין הערכת השמאי לצורך אישור משכנתא. משמע,

הבנק עלול לסרב לבקשת הרוכש למשכנתא, היות ששווי הדירה, לפי הערכת השמאי, נמוך משווי המשכנתא.

יתרה מכך, מאחר שהרוכש "נכנס לנעלי" המוכר, האחריות בעבור חריגות בנייה מועברת לפתחו של הרוכש, בתום רישום הדירה על שמו. יש לוודא כי, בהסכם המכר קיימת הצהרה של המוכר, לפיה הוא מכריז כי הנכס בנוי בהתאם להיתרי בנייה שניתנו כדין, על היעדר בנייה בלתי חוקית ו/או חריגות בנייה בנכס, כי לא הוצא צו הריסה כנגד הנכס, וכי לא ננקטים ולא צפויים להינקט הליכים משפטיים ו/או מנהליים באשר לבנייה שלא בהתאם לחוק.

מהם המיסים והתשלומים האחרים, החלים על הרוכש?

מס רכישה: יש להבהיר לרוכש כי ייתכן וידרש לשלם מס רכישה המחושב, עפ"י מחיר הדירה ביום החתימה. שיעור המס משתנה בהתאם למצבו האישי של הרוכש. לדוגמא, במידה ומדובר ברוכש נפגע פעולות איבה, עולה חדש, נכה או שמדובר בעסקת מתנה, יחולו מדרגות מס מופחתות. כמו כן, במידה ומדובר ברוכש הרוכש את דירתו היחידה, הוא יחויב בשיעורי מס מופחתים לפי מדרגות של 0% עד לסכום של 1.13 מיליון ₪; מ – 1.13 עד 1.6 מיליון ₪ 3.5%; מ – 1.6 מיליון ₪ ומעלה 5%. בניגוד לזאת, במידה ומדובר באדם הרוכש את דירתו השנייה, הוא יחויב לפי מדרגות מס של 3.5% מהשקל הראשון עד לסכום של כמיליון ₪; ממיליון ₪ ומעלה יחויב בשיעור של 5%.
חשוב לציין כי אדם הרוכש דירת מגורים לא לצרכי מגורים אלא לשימוש עסקי, הוא אינו זכאי לשיעורי מס רכישה מופחתים עת רכישת דירת מגורים.

הערה חשובה – עפ"י שיעורי מס הרכישה החדשים, האמורים להיות מאושרים בימים הקרובים ולקבל תוקף של הוראת שעה לשנתיים הקרובות, תחולנה מדרגות מס רכישה שונות על רכישת דירה יחידה ושנייה, אשר נרכשו מתאריך 21/02/2011 ועד לתאריך 31/12/2012, כדלקמן:

מס הרכישה יופחת ברכישת דירה יחידה לפי מדרגות של 0% עד לסכום של 1.35 מיליון ₪; מ – 1.35 עד 1.6 מיליון ₪ 3.5%; מ – 1.6 מיליון ₪ ומעלה 5%.

ברכישת דירה להשקעה יועלה מס הרכישה מהשקל הראשון ועד למיליון ₪ שיעור של 5%; ממיליון ₪ ועד שלושה מיליוני ₪ 6%; ומשלושה מיליוני ₪ ומעלה שיעור מס הרכישה הוא 7%.

עוד הערה חשובה לרוכש דירה יחידה – במידה ומבוצעת עסקת Back to Back (משמע, מכירת דירה במקביל לרכישת דירה), יש לעמוד בלוחות הזמנים בין המכירה לבין הרכישה ולהפך, על מנת לא להיחשב לבעלים של שתי דירות, דבר המביא לחיוב במס רכישה לפי מדרגות גבוהות יותר.

להוראת השעה לחץ כאן

מהם המיסים והתשלומים אחרים החלים על המוכר?

בהקשר זה יש להבחין בין:

1. חובות שוטפים- מים, חשמל, ארנונה, וועד בית וכדומה.

2. חובות החלים על בעל הזכות בדירה- היטל השבחה, מס שבח ותשלומים למינהל מקרקעי ישראל.   העברת הזכויות בדירת המגורים על שם הרוכש מותנית בהצגת אישורים (ארנונה, היטלי השבחה, מס שבח ואישור מחברה משכנת), המעידים על היעדר חובות לרשויות השונות (עירייה, רשות המיסים ומינהל). לפיכך, יש לוודא כי בהסכם המכר מופיע סעיף הגנה לרוכש, המפרט את חובת המוכר לשאת בכל התשלומים והחובות, הנוגעים לדירה הנמכרת.

כמו כן, יש לוודא כי בהסכם המכר קיים סעיף שלפיו, עורכי הדין יחזיקו בנאמנות סכום מסוים מתוך התמורה החוזית (לרוב, מתוך התשלום האחרון), אשר אותו יעבירו למוכר, רק לאחר הצגת האישורים להעברת הזכויות הדירה לרוכש. עניין זה נועד להגן על הרוכש במידה ותשארנה חובות המוכר על הנכס, והרוכש שילם למוכר את מלוא התמורה בעבור הנכס הנמכר. כך, יהיה ניתן לפרוע חובות אילו, לא תושתנה על הרוכש.

פטורים ממס שבח, בהתאם להוראת השעה החדשה, שכאמור צפויה להתפרסם בקרוב, הינם סוגיה שנוגעת בעיקרה למוכר. על כך, נפרט במאמר נפרד שייצא בקרוב: "מורה דרך למכירת דירה".

הערת אגב – הוראות חדשות בנוגע להנפקת אישורי מיסים וחובת הדיווח לרשויות המס בנוגע לעסקה במקרקעין. ראשית, ההוראות נרשמו במסגרת הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012 (תיקוני חקיקה) התשע"א – 2010, אבל הוחלט להעבירן בחוק נפרד שטרם אושר. על אף האמור, מצאנו לנכון להביאן לידיעת הקוראים. כדלקמן:

השינויים הצפויים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג -1963, בהתאם להצעה.

בעקבות דו"ח Business Doing אשר מפורסם ע"י הבנק העולמי, הבוחן את מידת הפשטות בעשיית עסקים במאה שמונים ושלוש מדינות ברחבי העולם. אחד הנושאים אשר נבחנו הינו משך הזמן לרישום בעלות בעסקאות נדל"ן. לפי דו"ח זה, מדינת ישראל דורגה במקום ה- 147. לכן, הוחלט ע"י הממשלה בתאריך 21 ביוני 2010, על הקמת ועדה לבחינת ממצאי הדו"ח. הועדה קבעה כי, עיקר הקושי בהליך רישום בעלות מתרחש בעקבות תהליך השומה. שהרי ללא אישורי המיסים, לא ניתן לסיים את תהליך רישום הבעלות. בעקבות זאת, תכלית התיקונים המוצעים היא לקצר ולייעל את תהליכי המיסוי של עסקה ולבטל פעולות מיותרות.

לכן, מוצע לשנות את שיטת הדיווח, באופן שיתבסס על שומה עצמית מלאה ומפורטת, בהתאמה להליכים הקבועים בפקודת מס הכנסה. לפי הדין הקיים, תשלום כל חובות המס בשל המקרקעין מהווה תנאי לתוקפן של עסקאות במקרקעין. לצד הוראה זו, סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי, חובת תשלום מס השבח חלה על המוכר, מאחר שלרוב הרוכש אדיש לרישום העסקה, וקונים רבים נמצאים נתונים לחסדם של המוכרים/מנהל מיסוי מקרקעין על מנת לרשום את המקרקעין על שמם.

לאור זאת, הוצע כי יעביר הקונה למנהל מקדמה בסכום השווה ל- 15% מסך התמורה שנקבעה לעסקה (להלן בהתאמה: "הסכום" או "השיעור"), בכל עסקה שתמורתה נקבעה בכסף בלבד ובהגיע המועד, בו חלה חובת תשלום המס בהתאם לסעיפים 51 ו – 52 לחוק,.

יש להביא בחשבון, שעפ"י ההצעה, תנאי סעיפים 51 ו- 52 לחוק ישונו מ- 50% ל- 30% מתשלום התמורה. הווה אומר כשהקונה משלם 30% מן התמורה, יהא עליו להפקיד סכום נוסף של 15% מן התמורה אצל מנהל מס שבח. סכום זה ייחשב כסכום ששולם על חשבון המס שחייב בו המוכר, ויראו בו כסכום ששולם למוכר על חשבון התמורה, אשר נקבעה בהסכם. בנוסף, מוצע להסמיך את המנהל להקטין את השיעור האמור. סכום שנוכה לא יוחזר עד שהפכה השומה לסופית. למותר לציין כי, בהצעת החוק שונה המועד בסעיף 78(ב) לחוק מיסוי מקרקעין מ-6 חודשים ל- 8 חודשים. קרי, מוכר שיידרש, בסופו של יום, לשלם פחות מ- 15%, ייאלץ להמתין לפחות 8 חודשים להחזרת כספו) או לפי קביעת ועדת הערר, לפי המאוחר. לסכום שיוחזר יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום על ידי הרוכש עד ליום העברתו למוכר. לאחר תשלום הסכום כאמור, מנהל מס שבח ימסור לרוכש את אישורי המיסים הנדרשים לרישום העסקה לפי כל דין, ובכך יבטיח כי רישום הבעלות ייעשה רק כשהנכס נקי מחובות מס.

אין ספק כי ההוראה תביא לרישום עסקאות בחטף. אולם, מדובר בהוראה הטומנת בחובה בעייתיות, משום שברוב המקרים, מס אמת בדירת מגורים נמוך מ- 15%, ומרבית מדירות המגורים נמכרות בפטור ממס. עולות השאלות: מה על זכות במקרקעין בעלת שיעור מס היסטורי? מה לגבי נישום המחליף את דירתו היחידה, וידוע כי מגיע לו פטור? האם יעוכב לו שיעור של 15% מן התמורה למועד לא ידוע והסכום הנ"ל נחוץ לרכישת הדירה החלופית?

חובת דיווח מפורט ומלא תוך 25 יום. כיום, חלה חובת דיווח למנהל מיסוי מקרקעין אודות עסקאות במקרקעין בשני מסלולי הצהרה:

א. במקרה של דיווח לא מפורט (הצהרה) תוך שלושים יום מיום המכירה

ב. במקרה של דיווח מפורט תוך חמישים יום מיום המכירה.הדיווח כולל את שיכלול הפחת, הניכויים המותרים וכו' (שומה עצמית).

לאור זאת, מוצע לשנות את שיטת הדיווח ולקבוע מסלול הצהרה אחיד כך שני סוגי הדיווחים יהיו מפורטים ויוגשו תוך עשרים וחמישה ימים מיום המכירה. לביצוע הדיווח, מוצע לשנות את הגדרת "מדד" בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין ולהשוותו להגדרת מדד בהתאם לחלק ה' לפקודת מס הכנסה (מדד בגין – מדד הידוע).

לאחר מסירת ההצהרה על המנהל לשלוח לנישום תוך עשרים יום, הודעה בדבר סכום המס שהנישום חב בו על פי ההצהרה שהוגשה. עולה השאלה מה לגבי הוצאות המותרות בניכוי שהתגבשו לאחר 25 יום (שכ"ט עו"ד, תיווך וכו').

להצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012 (תיקוני חקיקה) התשע"א – 2010, לחץ כאן

רכישת דירה יד שניה – מהו מועד מסירת החזקה?

המועד בו תימסר החזקה בדירת המגורים לרוכש צריך להיות מפורש, ברור ושאינו משתמע לשתי פנים. אין לאפשר הגדרה רחבה למועד המסירה, כגון "תוך שנה מיום….". בנוגע למקרה בו נמצא איחור במסירה, יש להגדיר במפורש מה תהיינה ההשלכות לכך, כיצד נספרים ימי האיחור המזכים את הרוכש בפיצוי (מיום האיחור המקורי? מתום תקופת האיחור המותרת?) ולקבוע את סכום הפיצוי במפורש, כהנחה מוסכמת בין הצדדים, שתכסה את הנזקים הצפויים לרוכש. בנוסף, יש לקבוע מנגנון הצמדה וריבית בעבור סכומים אלה.

מהו מחיר הדירה?

מחיר הדירה צריך להיות סופי, ברור ושאינו משתמע לשתי פנים. כמו כן, יש לפרט מהו אופי התשלומים, באופן המשקף את יכולותיו של הרוכש. במקרה ובו ומבוצעת עסקת Back to Back (מכירת דירה במקביל לרכישת דירה), יש לתת את הדעת למרווח הזמן בין קבלת התמורה בגין המכירה לבין התשלום בגין הרכישה.

הבטחת השקעת הרוכש

התמורה הראשונה תשמר בנאמנות אצל עורכי הדין עד לרישום הערת אזהרה בטאבו על הדירה לטובת הרוכש.

מהי הערת אזהרה?

הערת אזהרה יצאה לאור על מנת להעניק מעין כוח קנייני לזכות, שנמצאת בדרגה החוזית, במגמה למנוע מבעל המקרקעין למכור את הנכס לרוכש אחר. כאמור, סעיף 126 לחוק המקרקעין קובע:

"הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין …. התחייב לעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן – הזכאי), הערה על כך…."

להערת אזהרה שתי מטרות:

  1. למנוע מבעל המקרקעין לעשות עסקה נוגדת להערה;
  2. להזהיר את אלמוני כי בדירה בה הוא מעוניין, רשומה הערה באשר לעסקה שעתידה להתבצע;

מהו כוחה המשפטי של הערת אזהרה?

הערת אזהרה איננה זכות במקרקעין, אלא זכות החוסמת עסקאות אחרות, הנוגדות את תוכן ההערה ומבטיחה את רישום זכויותיו של הרוכש. לאור זאת, לאחר רישום הערת האזהרה, פעולות כגון פשיטת רגל, מינוי כונס נכסים, עיקול וכדומה – לא תוכלנה לפגוע בזכויותיו של הזכאי.

משכנתא

ראשית, במידה ואכן קיימת על הדירה משכנתא של המוכר, יש לוודא כי היא תוסר טרם העברת סכום כלשהו למוכר.

שנית, יש לספק את כל המידע הדרוש לבנק הן באשר לדירה הנרכשת והן בנוגע מצבו הכלכלי של הרוכש, כדי לקבל תמונת מצב לגבי גובה ההחזר החודשי. בהקשר זה, חשוב כי הרוכש יבחן היטב את הסכם המכר ויוודא כי מופיע סעיף, המתיר לרוכש לקחת משכנתא מהבנק לשם מימון רכישת הדירה. בנוסף, יש לבדוק כי לא קיימת הגבלה על תשלום ההון העצמי גבוהה מידי, טרם לקיחת משכנתא, וכי המוכר יהא מוכן לחתום על מסמכי הבנק לשם קבלת משכנתא.

גרירת משכנתא – כאשר בבעלותכם דירה ועליה משכנתא, קיימת האפשרות להגיע להסדר עם הבנק, כי הדירה החדשה תשמש כבטוחה במקום הדירה הקיימת. משמע, גרירה היא תהליך, בו הלווה מחליף את הנכס המשועבד לבנק בגין משכנתא. בתום קבלת אישור מהבנק, יוחלף הנכס המשועבד בנכס החדש. במקרה מסוג זה, לרוב, הבנק לא ישנה את תנאי ההלוואה המקוריים. עלול להיווצר מצב ובו הבנק יסרב לבצע גרירת משכנתא. לדוגמה, כשקיימת תוספת של סיכון בנכס החדש או כשמדובר בהלוואת זכאות – זו הלוואה בה מיקום הנכס משפיע על הזכאות לתנאים מיוחדים, והלווה שרכש נכס במקום אחר, עלול להיות מופתע שתנאי המשכנתא השתנו.

שיעורי הצמדה וריבית – לרוב התשלומים צמודים למדד (כגון מדד המחירים לצרכן). המשמעות היא שאותו תשלום שטרם שולם למוכר נושא הפרשי הצמדה. אי לכך, יש להתכונן למקרה בו המדד יעלה והתשלומים העתידיים יעלו אף הם. כמובן, יש לדאוג כי חישוב המדד יעשה גם בכיוון השני. דהיינו,  לטובת הרוכש. לאור זאת, יש לבחון מהם מנגנוני ההצמדה והריבית המוגדרים בהסכם.

האם רישום דירת המגורים על שם הרוכש?

סעיף 7 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969, שכותרתו "גמר עסקה" קובע כי:

(א)   "עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.

(ב)   עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה."

בהתאם לזהות המוכר וזהות הרוכש, המסמכים שיש לצרף לביצוע העברת בעלות בנכס משתנים. כדלקמן:

  1. מסמכים בסיסים: אישור על תשלום מס שבח, מס רכישה או פטור, אישורים המופנים לרשם המקרקעין על תשלום מיסי עירייה, לרבות היטלי השבחה (בתוקף ליום ביצוע העסקה) וחמישה שטרי מכר מאושרים כדין ומאומתים.
  2. במצב ולא מופיעה בנסח ת"ז של המוכר: תצהיר אימות של המוכר ושל צד ג' המאשר אותו, מסמכים נוספים המעידים על הבעלות ומסמכים נוספים בהתאם לבקשתו של הרשם.
  3. כאשר המוכר הינו תאגיד: תעודת רישום התאגיד, פרוטוקול המעיד על ההחלטה לבצע את העסקה, אישור מעו"ד/רו"ח המעיד כי החברה קיימת, אישור כי התאגיד רשאי לבצע את הפעולה, אישור כי מנהלי התאגיד מוסמכים להעביר החלטה בהתאם לפרוטוקול, פירוט המוסמכים לבצע את העסקה ולחתום בשם החברה ועוד מסמכים נוספים.
  4. כאשר המוכר הינו קטין/מנהל עיזבון: אישור בית משפט/בית הדין לביצוע העסקה.
  5.  כאשר המוכר קשור בהסכם שיתוף השולל את זכות השותף למכור את חלקו: הסכמה בכתב של כלל השותפים.
  6. ישנן סוגיות שונות אשר קצרה היריעה מלפרטם, כגון: מצב ובו קיימת זכות קידמה, המקרקעין כפופים להערת אזהרה, הגבלת כשרות של המוכר, קיומו של צו של בית משפט על המקרקעין, קיומו של צו עיקול על המקרקעין, צו כונס נכסים, צו מניעה ועוד. במקרים אלה, לרוב דרוש אישור של בית המשפט לביצוע העסקה.

לאחר השלמת התמורה הכספית וקבלת כל האישורים הנדרשים, יש לרשום את הדירה במרשם המתאים לדירה:

כאשר הדירה רשומה בטאבו בבעלות פרטית, קיימים שני מצבים:

  1. א. הדירה רשומה כבית משותף: לכל דירה יש תת חלקה משלה ובעל הזכות רשום על אותה תת חלקה בצירוף החלק המוצמד (חניה, מחסן וכו') וחלקו ברכוש המשותף.
  2. ב. הדירה אינה רשומה כבית משותף: לכל בעל דירה חלק יחסי בקרקע בהתאם להסכם בין הדיירים. מייחדים לכל דייר את זכות השימוש הייחודית בדירה הספציפית. כמו כן, יש לצרף להסכם המכר את הסכם החלוקה/הסכם השיתוף בין הדיירים.
  3.  כאשר הדירה רשומה במינהל ואינה רשומה כבית משותף:  קיימים שני מצבים: א. זכות חכירה מהוונת ב. זכות חכירה שאינה מהוונת.
  4. כאשר הדירה רשומה בחברה משכנת: רישום זכויות בדירות אלה מתבצע בחברות המשכנות/באמצעות עורכי דינם.

 רכישת דירה יד שניה – סיכומו של דבר

עמדנו במקצת על הסוגיות העיקריות, שיש לתת עליהן את הדעת טרם החתימה על הסכם המכר. ברור כי אין מדובר ברשימה הממצה את כלל הנושאים וישנן נגיעות נוספות שעל הרוכש לבדוק טרם החתימה. בכל מקרה, הצעתנו, כדי למנוע תסבוכות מיותרות בעסקה היקרה ביותר בחיינו, היא לשכור שירותי מומחה בתחום הרכישה, שכן פיקוח של מומחה מהווה מעין ביטוח לעסקה על כלל רבדיה.

המידע המוצג באתר אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף להתייעצות עם עורך דין מקרקעין. כל הסתמכות על המידע היא באחריות הגולש בלבד. הגלישה היא בהתאם לתקנון האתר
© 2013 כל הזכויות שמורות ל - l-law.co.il | משרד עו"ד לוי-ברוכים | עורך דין מקרקעין - מיסוי - הוצאה לפועל - משפט מסחרי
אתרים מותאמים לסלולרי אינטרנט לעסקים