מקרקעין – דמי שימוש ראויים

מיסוי מקרקעין

סעיף 33 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע, כי שותף אשר עשה שימוש במקרקעין משותפים, חייב ליתר השותפים שבמקרקעין, לפי חלקיהם "שכר ראוי בעד שימוש". זכות זו, כפי שהיטיב להסביר זאת בית המשפט העליון בפרשת חברת הירקון בע"מ (ע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל ומנהל מקרקעי ישראל), היא נגזרת של זכות הבעלות אשר כוללת בחובה אפשרות להחזיק במקרקעין וכן לעשות בהם שימוש.

בפרשת זרקא (ע"א 1492/90 זרקא נ' פארס) נקבע, כי החיוב בגין שכר ראוי בעד שימוש מתקיים, רק כאשר השותף עשה שימוש במקרקעין באופן בלעדי, אשר מנע גם מיתר השותפים שבמקרקעין לעשות שימוש במקרקעין. במילים אחרות, אם לא נמנע השימוש מיתר השותפים האחרים במקרקעין, הרי שאין לשותפים האחרים זכות לקבל את השכר הראוי בעד השימוש.

בפרשת זידאני (ע"א 891/95 זידאני נ' סעיד אחמד נג(4) 769), בה חזר בית המשפט העליון על הלכת זרקא הדגיש בית המשפט, כי עצם העובדה שאחד מהשותפים עושה שימוש כלשהו במקרקעין משותפים, מבלי שקיבל את הסכמת יתר השותפים, לא הופכת אותו לשותף למסיג גבול כל עוד אינו מונע מאחרים שימוש במושכר. לפיכך, הוא אינו חייב בתשלום כלשהו ליתר השותפים.

על הלכת זרקא, נוכח תוצאותיה הקשות, נמתחה לא אחת ביקורת, גם בקרב מלומדים (ראו למשל בספרו של פרופ' וייסמן 'י ויסמן, דיני קניין – בעלות ושיתוף, תשנ"ז, עמ' 239-240) אך הלכה זו, כמו גם הלכת זידאני, בעינן עומדות. יחד עם זאת חשוב להדגיש, כי הלכת זרקא, כמו כל הלכה באשר היא, חלה בנסיבות המסוימות שבהן היא נקבעה. בעניין זרקא, אחד מבני הזוג עזב את דירת המגורים המשותפת מרצונו ודעתו ולכן, בית השפט ראה את בן הזוג שעזב את הדירה, כשותף במקרקעין אשר הסכים לבן הזוג השני לעשות בדירה שימוש ללא קבלת שכר ראוי בעד השימוש.

טענת הגנה קלאסית מפני תביעת תביעה בגין דמי שימוש ראויים, היא טענת "ויתור על זכות". השותף במקרקעין שנתבע כאמור יטען, כי השותף התובע ויתר למעשה על זכותו לקבל דמי שימוש ראויים (ניתן לטעון גם על ויתור מכוח התנהגות [ראה את אשר נפסק בע"א 156-75 שטרן נ' פרידמן, פ"ד לא(1) 572, 577] ו/או ויתור מכוח חלוף הזמן). בכדי שטענה זו תשמע, על הטוען אותה להוכיחה באמצעות ראיות ברורות וחד משמעיות. בבחינת פסיקת בית המשפט העליון בסוגיה זו, ניתן לומר, כי מדובר בנטל לא קל שעל התובע להרים וישנו צורך בהוכחת ויתור אקטיבי, ולא פאסיבי כלשון בית המשפט (ראו למשל בע"א 472/83 אריאלי נ' אריאלי, פ"ד מא(3) 200, 205; ע"א 471/74 ראג'י שאקר חטיב נ' חאג'ה שאקר חטיב ואח' פ"ד ל(3) 655; ע"א 5403/96 גלמן נ' הררי-רפול, פ"ד נד(3) 389).

בתוך סוגיית דמי השימוש הראויים, נכללים גם יסודות עוולתיים מדיני הנזיקין (הסגת גבול) אשר מתנים את החבות בחזקה ייחודית של השותף המחזיק במקרקעין תוך שלילת השימוש מהשותפים האחרים. כמו כן, גם מתחום דיני עשיית עושר ולא במשפט, אשר לגישתם חבות התשלום, או ליתר דיוק חובת ההשבה, קמה מעצם השימוש במקרקעין אשר שייך גם לזולת אשר מפיק טובת הנאה מחלקים במקרקעין אשר שייכים גם לשותף האחר. פועל יוצא מהאמור לעיל הינו, שנטען לטעון למקורות חיוב מדינים אילו.

לסיכום. המלצתנו הינה, כי לפני שאצה דרככם להגיש תביעה בגין דמי שימוש ראויים, יש לבחון היטב את טענות ההגנה הצפויות ולהכין את הקרקע להתמודדות עמן, בצל פסיקת בית המשפט.

לפרטים נוספים, ניתן לפנות לעו"ד מתתיהו ברוכים באחד מהאמצעים הבאים:

מייל: shalom@l-law.co.il  טלפון: 03-5600265