רוכשי דירה מקבלן, תדאגו לקבל מהקבלן טופס 50

misui

אם אתם רוכשים דירה מקבלן, תפצירו מהקבלן להמציא לכם, לפני החתימה על חוזה המכר, אישור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), או לכל הפחות להתנות את התשלום האחרון עבור הדירה, בהמצאת האישור האמור. מאמרנו אם כן יעסוק בחשיבותו של קבלת טופס 50 מהקבלן, וכן בסוגיה שבה לא הומצא האישור על ידי הקבלן ודרכים להתמודד עם סוגיה זו.

 סעיף 50 לחוק קובע, כי מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד שהריווח ממנו נתון לחיוב על פי פקודת מס הכנסה (נוסח חדש) (להלן: "הפקודה"), תהא פטורה ממס שבח.

כך למשל: קבלנים מקבלים פטור ממס שבח בגין הריווח שנצבר להם ממכירת דירות וזאת, מאחר וריווח זה ממוסה כבר מכוח הפקודה שכן, אצלם הרווח ממקרקעין זה כתוצאה ממלאי עסקי. דהיינו, הרווח הנ"ל ממוסה לפי סעיף 2(1) לפקודה והוא לא ימוסה לפי החוק.  עוד נציין לעניין סעיף 50 לחוק שתי נקודות:

  • סעיף 50 לחוק חל גם לגבי עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.
  • סעיף 50 לחוק מעניק פטור ממס שבח בלבד אך לא ממס רכישה.

בפרקטיקה, הדרך לוודא שהקבלן אכן פטור ממס שבח בגין עסקת הדירה שהוא מוכר לכם, היא באמצעות קבלת אישור מרשויות המס שמופנה לקבלן, שמאשר שמכירת דירתכם פטורה כאמור מתשלום מס שבח.

לגבי תוכן האישור עצמו נדגיש, כי ישנם כמה סוגים של אישורים לפי סעיף 50 לחוק, אשר הקבלן יכול להציג בפניכם והכל כמובן, לפני החתימה על החוזה:

אישור כללי – ניתן בד"כ לקבלנים גדולים בעלי סיווג גבוה. מדובר באישור כללי שחל על כל הפרויקטים שהקבלן מבצע ובכדי לקבל את האישור נדרש הקבלן לעמוד במספר תנאי סף מקדמיים. ברגיל, אישור זה אינו מותנה בהמצאת ערובה מהקבלן לפקיד השומה.

אישור לפרויקט – כשמו כן הוא. אישור לפרויקט מוגדר שהקבלן מבצע. לעניין זה נסביר, כי "פרויקט" יכול להיות מוגדר כבניין אחד או יותר, אשר נבנים באותה חטיבת קרקע ובאותה תקופה וכיחידה תכנונית אחת. האישור  קובע, כי על הפרויקט הספציפי שנקוב באישור, הקבלן לא מחויב במס שבח.

אישור לפרויקט בליווי בנקאי – הכוונה לאישור לפרויקט אשר נבנה באמצעות ליווי בנקאי. נציין בתמצית, כי אישור זה בא לעולם לצורך התמודדות עם השלכות תיקון 70 לחוק, שמטרתו הייתה לזרז את נושא רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

אישור פרטני – במידה והקבלן לא קיבל אישור כללי או אישור לפרויקט, יגיש הקבלן לפקיד השומה בקשה לקבלת אישור פרטני. האישור הינו ספציפי לכל ודירה ודירה והינו מותנה בהמצאת ערובה לפקיד השומה בשיעור מסוים ממחיר הדירה.

תחליף טופס 50 – ישנם רוכשים אשר קונים דירות מקבלנים כאשר ביום החתימה, הקבלן עדיין לא המציא להם אישור לפי טופס 50. כאמור, ללא אישור לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ממס שבח, לא ניתן יהא להשלים את העסקה. שכן, בהתאם לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, עסקה במקרקעין מסתיימת רק עם רישומה וכל עוד לא נרשמה, לרוכש יש זכויות אובליגטוריות בלבד ולא קנייניות.

בעקבות בעייתיות זו, יצאו מספר נהלים מטעם רשות המיסים, אשר קובעים בתמצית, כי כאשר לא מדובר בצדדים קשורים (דהיינו, הרוכש הוא קרוב של הקבלן), אזי תעניק רשות המיסים "תחליף טופס 50" לרוכש בעצמו ולא לקבלן. נציין, כי מניסיוננו, הדרך לקבלת תחליף שכזה רצופה במכשולים ואורכת זמן לא מבוטל.

 לסיכום, בכל רכישת דירה מקבלן, טרם החתימה על החוזה שומה עליכם לדרוש ממנו להמציא לכם אישור לפי טופס 50. היה ולא הומצא לכם האישור האמור, מומלץ למצער להתנות את התשלום האחרון כנגד קבלת טופס 50.

 לפרטים נוספים, ניתן לפנות לעו"ד שלום לוי באחד מהאמצעים הבאים:

טלפון: 03-5600265 ו/או במייל shalom@l-law.co.il

המידע המוצג באתר אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף להתייעצות עם עורך דין מקרקעין. כל הסתמכות על המידע היא באחריות הגולש בלבד. הגלישה היא בהתאם לתקנון האתר
© 2013 כל הזכויות שמורות ל - l-law.co.il | משרד עו"ד לוי-ברוכים | עורך דין מקרקעין - מיסוי - הוצאה לפועל - משפט מסחרי
אתרים מותאמים לסלולרי אינטרנט לעסקים