תביעות לפירוק שיתוף המוגשות על ידי כונס נכסים לאחר הלכת כובשי

תביעות לפירוק שיתוף המוגשות על ידי כונסי נכסים לאחר הלכת כובשיברגיל, כל אחד מהשותפים בזכויות במקרקעין, זכאי בכל עת שיחפוץ, להגיש תביעה לפירוק השיתוף והסיבות לנקיטת פעולה זו, הן רבות ומגוונות. אומנם לעיתים נוצר מצב, שבו תביעות אילו מוגשת על ידי כונס נכסים שנכנס בנעלי החייב, בניגוד לרצונו ולרצון השותף האחר במקרקעין וזאת, לצורך גביית חובו של אותו שותף חובש כובע נוסף של חייב, במסגרת יחסים משולשת זו (שותף – כונס נכסים – חייב). בעבר, טרם הלכת כובשי (רע"א 8233/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד אייל שוורץ בתפקידו ככונס נכסים), היו כונסי נכסים מגישים תביעות פירוק שיתוף נגד השותף האחר במקרקעין, כאשר במרבית המקרים אותו שותף אחר היה בן הזוג של השותף החייב, ומבקשים ליתן צו לפירוק השיתוף מכוח סעיף 40 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") וכן בד בבד, ליתן צו לפינוי הגרים בנכס, מכוח סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין, השולל זכות דיירות מוגנת מבן הזוג.

רבים סימנו את הלכת כובשי, כקו פרשת המים במערכת היחסים שבין כונס הנכסים לבין השותף האחר במקרקעין וזאת, מאחר והלכה זו קבעה, שסעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין, לא יחול על מקרה של פירוק שיתוף דירת מגורים של בני זוג על ידי כונס נכסים לצורך פירעון החוב ובמילים אחרות, לא תשלל הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר על בן הזוג השני.  אכן, הלכת כובשי הצרה את צעדיהם של כונסי הנכסים מאחר והמשמעות הפרקטית של ההלכה הינה, כי על כונס הנכסים יהא למכור את הנכס כשהוא תפוס והכל בהנחה כמובן, שהלכת כובשי חלה במקרה הספציפי. כלומר, כונס הנכסים ימכור את הנכס לצד ג' – אותו זוכה בהתמחרות אולם האחרון ירכוש את הדירה כאשר החייב ובת זוגתו ימשיכו לגור בדירה, כדיירים מוגנים, על כל המשתמע מכך. מטבע הדברים, ערכה של הדירה במצבים כאלו פוחת. ברגיל, שמאים נוהגים להפחית שיעור של 15% לערך מערכה של דירה במכר כפוי ואילו במכר כפוי שהוא גם תפוס, שיעור מקדם ההפחתה עלול להגיע גם ל- 50% ו- 60% (הדבר נתון כמובן לקביעת שמאי).

יחשוב הקורא, כי בכך נסתם הגולל על תביעות לפירוק שיתוף המוגשות על ידי כונסי נכסים. אולם במבחן המעשה, כפי שהדבר משתקף בפסיקותיו של בתי המשפט, ניתן לומר, כי למרות הלכת כובשי והחששות הכבדים שזו הותירה אחריה, עדיין נעתרים בתי המשפט לתביעות לפירוק שיתוף שמוגשות על ידי כונסי הנכסים, ומאשרים את הפירוק גם "במחיר" של מכר הנכס כתפוס (ראו למשל את אשר נפסק בת.א. (פ"ת) 29604-11-09 עו"ד יוחנן בלש, כונס נכסים נ' צורי ושושנה כחלון). בהתמודדות עם תביעות לפירוק שיתוף המוגשות על ידי כונסי נכסים חשוב לאבחן כבר בראשית הדרך, ולא לצאת מנקודת הנחה מבלי לבדוק את הדברים, האם הלכת כובשי אכן חלה על המקרה הנדון. כך למשל, כאשר בן/בת הזוג וילדיהם לא מתגוררים בנכס לא תחול ההלכה ונראה שבצדק מאחר ומטרת בית המשפט העליון בפרשת כובשי, היא לסייע לבן הזוג שהוא הצד החלש במערכת היחסים, לשמור על קורת גג (ראו למשל את פסק הדין בת.א. (י-ם) 19423-06-12, עו"ד משה בן דוד נ' בוצי קנפלר).

חריג נוסף להלכת כובשי היא למעשה הלכה אחרת שיצאה גם תחת ידיו של בית המשפט העליון והיא, הלכת פרמינגר (ע"א 3295/94 עו"ד גיל פרמינגר, הנאמן על נכסי חווה ויוסף מור, פושטי רגל נ' חווה מור, פושטת רגל, פ"ד נ(5), 111) אשר קבעה, כי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, המעניק זכות של דיירות מוגנת לבן הזוג, יפורש בצמצום כך שיחול אך ורק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות שאינן משתכללות ללא רישום. עד כמה שהדבר לא נשמע צודק, במקרה בו דן בית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף שלצדדים זכויות חוזיות-אובליגטוריות ולא קניינות (בעלות או חכירה לדורות בלבד), אין תחולה להלכת כובשי.

לפרטים נוספים, ניתן לפנות לעו"ד מתתיהו ברוכים באחד מהאמצעים הבאים:

מייל: shalom@l-law.co.il  טלפון: 03-5600265