מי צריך לשלם על התיקונים בדירה, השוכר או המשכיר?

הכותב : עו"ד מתתיהו ברוכים images (2)

מפירמת : "לוי-ברוכים, משרד עורכי דין"

כמה פעמים שאלתם את עצמכם, האם החובה לתקן את הפגם שקיים בדירתכם השכורה, חלה עליכם או על המשכיר? אין ספק, שמדובר באחת מנקודות החיכוך הנפוצות והנפיצות ביותר בין משכיר ושוכר דירה. במאמרנו זה נסביר לכם, מתי על פי החוק החובה לתקן את הפגם חלה על המשכיר ומתי החובה חלה על השוכר וכן מה ניתן לעשות, מעבר לסעדים המוכרים והרגילים, כאשר המשכיר לא מתקן פגם שעליו לתקנו.

מבחינה עקרונית, חובות תיקון הפגמים במושכר, חלות על המשכיר. כפי שבטח חשבתם לעצמכם, ברור שלא מדובר בסוף פסוק ובמקרים מסוימים, כפי שנפרט בהרחבה בהמשך מאמרנו, החובה יכולה לחול, על השוכר.

חובתו של השוכר, אם כי נראה שהיא אינה מכבידה במיוחד, למסור למשכיר דרישה לתקן את הפגם במושכר ועם מסירת ההודעה כאמור, קמה החובה של המשכיר לתקן את הפגם. נגדיל ונציין, כי החוק מחייב את המשכיר לעשות כן, תוך זמן סביר ממועד קבלת הדרישה.

החוק אינו מחיל את חובת המשכיר לתקן כל פגם באשר הוא. אלא, החובה מתקיימת רק על סוגי פגמים אשר שוללים או מגבילים באופן ממשי את יכולת השימוש במושכר. מאחר והחוק לא יכול לתת פתרון לכל מצב עובדתי, הינה לכם נקודת החיכוך בין השוכר למשכיר. ברב המקרים המשכיר יטען, בהנחה שלא נקבע אחרת בהסכם השכירות, כי בכלל לא מדובר בפגם ואפילו אם כן, הפגם לא מגביל הגבלה של ממש את השימוש בנכס. השוכר מנגד יטען, כי כן מדובר בפגם שעל פי החוק, יש לתקנו. שכן, על מה בדיוק אנחנו משלמים דמי שכירות?

מעיון בפסיקה ניתן ללמוד, לאן הרוח מנשבת. ישנם מקרים ברורים, שבהם כן יש תשובה בדין הישראלי לגבי המחלוקת, מה ייחשב כפגם. כוונתו למקרים בהם הדין דורש שדבר מסוים יתקיים בנכס, ודבר זה אינו בנמצא. לדוגמא, ברור שהיעדר רישיון עסק באולם אירועים, הוא דבר שמגביל את השימוש בנכס. ישנם מקרים שגם מסוג הפגם עצמו ניתן ללמוד שמדובר בפגם העונה לדרישת החוק (הצפות, נזקי ביוב, רטיבויות קשות, כשלים מבניים, אש וכד').

שלא תטעו, לא חסרים המקרים שבהם בתי המשפט מתחבטים בשאלה אם מדובר בפגם לפי החוק או לא. שורה תחתונה – מדובר בעניין שבעובדה הטעון הוכחה, שעליו מפעיל בית המשפט מבחן של שכל ישר והיגיון בריא.

חשוב מאוד לדעת, שאם נקבע בהסכם השכירות אחרת, אזי יחול מה שנקבע בהסכם השכירות. החובה שהטיל החוק על המשכיר לתיקון הפגמים, היא אינה חובה קוגנטית, אלא דיספוזיטיבית. כלומר, מדובר בחובה אשר היא בבחינת ברירית מחדל, והצדדים לחוזה רשאים לקבוע ביניהם אחרת.

אם לפנינו חוזה שכירות מסחרי, שבו נקבע שהשוכר (לצורך הדוגמא בעל אולם) חייב להוציא רישיון עסק, ולא המשכיר, מה שקורה בדרך כלל בנכסים מסחריים, המשכיר יצא ידי חובתו והוא פטור מהחובה החוקית לתקן את הפגם.

מה ניתן לעשות, כאשר המשכיר לא מתקן את הפגם? במקרים בהם חובת התיקון חלה על המשכיר, בין אם מכוח החוק ובין אם הדבר נקבע מפורשות בחוזה השכירות, ומסרתם דרישה למשכיר לתקן את הפגם, והדבר לא נעשה על ידו תוך זמן סביר, השוכר רשאי לתקן את הפגם על חשבונו, ולתבוע את המשכיר בגין עלות התיקונים וזאת בתנאי, שמסרתם למשכיר הודעה נוספת שבכוונתם לתקן את הפגם על חשבונכם.

במקרים שבהם מדובר בתיקון דחוף, שבהם לא מצופה מהשוכר למסור הודעה למשכיר ולהמתין שיתקן את הפגם תוך זמן סביר, השוכר רשאי לתקן בעצמו את הפגם, לדרוש מהשוכר את החזר ההוצאות בגין התיקון ובלבד, שמדובר בהוצאות סבירות.

אפשרות נוספת שעומדת לשוכר, היא להמשיך ולהמתין למשכיר שיתקן את הפגם וכל עוד הפגם לא תוקן, השוכר זכאי להפחית את תשלום דמי השכירות, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.

המחוקק נתן הן למשכיר והן לשוכר שורה של סעדים עצמיים, במסגרת מערכת היחסים החלה ביניהם. מדובר בצעד משמעותי מאין כמותו מאחר ולפני שבוחרים לנקוט בסעד עצמי חשוב לעצור רגע ולהפעיל שיקול דעת הכולל את המועד לנקיטת הסעד, סוג הסעד ואופן נקיטתו.

בחירה שגויה של הסעד העצמי, יכולה לעיתים לגרום נזק של ממש ולהפרת חוזה השכירות, על כל המשמע מכך. לכן, מוצע להתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום, בטרם נקיטת פעולה כלשהי מול הצד השני.

לפרטים נוספים, ניתן לפנות לעו"ד מתתיהו ברוכים באחד מהאמצעים הבאים:

מייל: shalom@l-law.co.il  טלפון: 03-5600265