בטאון מס' 18- הגדרת דירת מגורים

עורך דין מקרקעין מומחה למיסויקבלת הקלה במס רכישה ברכישת דירת מגורים אינה מחייבת קבלת הקלה במס שבח

הכותבים: עו"ד שלום לוי והגב' טל פזי, קדם מתמחה

על האבחנה בין חיוב במס שבח בגין מכירת דירת מגורים, לבין חיוב במס רכישה בגין רכישת דירת מגורים, עמד בית המשפט בפסקי דין רבים. בשני פס"ד מרכזיים בנושא, נתן בית המשפט ראייה רחבה יותר בנוגע לאבחנה הנ"ל.

ביום 24.04.2015 ניתן פס"ד ע"א 4299/11  עמירם גיצלטר נ' רשות המיסים – מנהל מס שבח מקרקעין (להלן: "פס"ד גיצלטר"), במסגרתו, בחן בית המשפט את המשמעות של "דירת נופש", באזור בעל אופי תיירותי לצורך חבות במס רכישה. המבחן המתאים שהתפתח בפסיקה, קובע מהי "דירת מגורים" לעניין מס רכישה והוא מחיל שני מבחנים:

הראשון, מבחן אובייקטיבי, אשר בודק האם הנכס שלפנינו בעל מאפיינים של "דירת מגורים".

והשני, מבחן סובייקטיבי, הבודק את כוונת הרוכש לייעד את הדירה למגורים.

בפס"ד גיצלטר נקבע, שמבחינה אוביקטיבית (ומבלי להתייחס לכך בהחלטת בית המשפט), אכן, מדובר בדירת מגורים ה"מכילה את המתקנים הפיזיים המאפיינים דירת מגורים". אולם, מאחר ולצורך קביעת החבות במס רכישה נדרש בית המשפט לבחון את קיומו של הפן הסובייקטיבי של הרוכש (מבחן הכוונה), הגיע בית המשפט למסקנה שלא מדובר בדירת מגורים, מאחר ואינה עומדת במבחן הכוונה. דהיינו, כוונת הרוכש לגור בה לאורך זמן. בית המשפט קבע, כי העובדה שבעלי הדירה משתמשים בה רק מס' חודשים במהלך השנה וכן התחייבותם להעמידה להשכרה, לא עולה בקנה אחד עם הגדרתה כ"דירת מגורים". לאור זאת הסכים בית המשפט עם מנהל מסמ"ק שאין מדובר בדירת מגורים הזכאית לחישוב מס רכישה מטיב.

בהלכת חכים מיום 05.03.2013 ע"א 1046/12 פרדריק חכים וקרול חכים נ' מנהל מיסוי מקרקעין, נדונה סוגיית הפטור ממס שבח. שם נקבע, כי עמידה בתנאי האוביקטיבי אינו מספק ולכן יש לבחון את יכולת הרוכשים לגור בדירה בדרך קבע. לצורך בחינה זו, בדק בית המשפט את מצבה התכנוני/יעודי של הדירה ונקבע, כי עקב ייעודן הציבורי של הקרקעות הסמוכות לחוף הים ומהאינטרס הציבורי  בשימורן לרווחת הציבור הרחב, דירת נופש לא יכולה להיות מוגדרת כדירת מגורים הזכאית לפטור או הקלה ממס שבח, היות והרוכש אינו יכול לגור בה כבדרך קבע עקב יעודה התיירותי.

אבחנה נוספת בנוגע לחיובי מיסוי מקרקעין התעוררה בפס"ד בעניין לנגר מיום 20.12.2012 ע"א 3440/11 יהונתן לנגר נ' מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "פס"ד לנגר"), מר לנגר, רכש מגרש ועליו שלד בית מגורים. הרוכש התחייב למס שבח להשלים את בניית הבית תוך 6 חודשים מיום הקנייה.

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק"), מגדיר "דירת מגורים" לעניין מס שבח, כדלקמן:

"דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או …";

זאת להבדיל מההגדרה הקיימת בסעיף 9 לחוק, בקשר עם חיוב במס רכישה, כלשונה:

"דירה המשמשת או המיועדת … ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה 

שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה";

מר לנגר, הרוכש, ביקש לדווח על העסקה כרכישת דירת מגורים מאחר ויש עימה התחייבות מצד לנגר עצמו (הרוכש) להשלים את בניית הדירה בתוך 6 חודשים ולפיכך, לשלם שיעורי מס רכישה מופחתים.

בית המשפט קבע, כי לשון החוק ברורה דיה ואינה משתמעת לשני פנים. המחוקק ביקש להקל על הרוכש דירת מגורים, הן דירת מגורים מוגמרת והן דירת מגורים מוגמרת "על הנייר" ובלבד, שיש "עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה" ולא מטעם הקונה.

ההטבה הנ"ל הינה הטבה סוציאליסטית הבאה להקל על רוכש דירת מגורים, אבל לא על רוכש קרקעות. במידה ופרשנות הרוכש הייתה מתקבלת, הדבר היה מרוקן את החוק מתוכנו הסוציאלי, הואיל וכל רוכש קרקע פנויה, שיתחייב להשלים את הבנייה, יהיה זכאי לשלם מס רכישה כאילו רכש דירת מגורים ולא באמת קרקע.

 

לפרטים נוספים, ניתן לפנות לעו"ד שלום לוי, באחד האמצעים הבאים:

מייל :  shalom@l-law.co.il   טלפון: 03-5600265