בטאון מס' 22

 

גזירות והטבות במיסוי מקרקעין

הכותבים מפירמת שלום לוי, משרד עורכי דין: עו"ד שלום לוי והגב' טל פזי, קדם מתמחה             חזקת התא המשפחתי

בביטאון מס' 21, עסקנו בהצעת תקציב המדינה לשנים 2015/16 (להלן :"ההצעה") והתמקדנו ברצון לצמצם את הפטור על דירת ירושה בדרך של הגבלת תקופת הפטור מכוח סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק"). במאמר זה נעסוק ביתר הגזירות שהוטלו וגם בהטבות העולות מההצעה, כדלקמן:

תקופות המתנה אחידות:

מוצע לקבוע, כי תקופת ההמתנה שבין רכישת דירה לבין מכירת דירה, לעניין מס שבח ורכישה כאחד, תעמוד על 12 חודשים.

מס רכישה – מוצע לתקן את סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק, כך שתקוצר התקופה בה ישלם הרוכש מס רכישה כבעל דירה יחידה מ – 24 חודשים כיום ל – 12 חודשים, מיום רכישת הדירה החליפית.

מס שבח – מוצע לתקן את סעיף 49ג(1) לחוק, שכותרתו "חזקת דירת מגורים יחידה" כך שתקוצר התקופה מ – 18 חודשים כיום ל – 12 חודשים מיום הרכישה, בה ייהנה המוכר מהפטור מכוח סעיף 49ב(2) לחוק.

בדברי ההסבר קברניטי משרד האוצר הציגו את הצידוק לטענתם לקיצור תקופות ההמתנה, כך:

"… במהלך השנים האחרונות אנו עדים להתארכות תקופת ההחזקה בדירות לאחר רכישת דירות חדשות חלופיות. התארכות זו מוסברת גם על רקע הציפייה להמשך עליית מחירי הדיור ויצירת רווח נוסף על הדירה".

פטור על שבח אינפלציוני – המשך לתיקון 76 לחוק

מוצע לתקן את סעיף 48א(ג) לחוק. כאמור בתיקון 76 לחוק, התווספו סעיפים הקובעים שיעור מס מיוחד, שחל על השבח הראלי במכירת דירת מגורים מזכה חייבת. נוסח הסעיף, כפי שנחקק, פוטר רק את השבח הראלי שנצמח עד ליום 31.12.2013, אך לא את השבח האינפלציוני שבהתאם לסעיף 48א(ג) לחוק,  מטיל מס בשיעור של 10% על שבח האינפלציוני שנצמח עד לשנת 1993 וזאת למרות שמטרת תיקון 76 לחוק הייתה לפטור את השבח שנצמח עד ליום הקובע.

לפיכך, מוצע לתקן את החוק כך שהשבח האינפלציוני החייב בגין חלק השבח שזוכה לחישוב לינארי מוטב, יהיה גם הוא בפטור ממס. מוצע להחיל את התיקון באופן רטרואקטיבי, מיום 01.01.2014 ומס אשר נגבה טרם תיקון סעיף זה יוחזר למוכרים.

הוראת שעה – קידום הבנייה בקרקע פרטית    

מוצע לקבוע הוראת שעה ל – 3 שנים, לפיה יוקטן שיעור המס בגין התקופה שבין 1961 לשנת 2000.

כיום סעיף 48א(ב1) לחוק קובע, כי שיעור מס השבח הראלי שמוטל על יחיד המוכר קרקע שנרכשה עד נובמבר 2001, יחושב באופן לינארי ועל יתרת תקופת השבח הריאלי יוטל מס בשיעור שעד 25%. הכלל הנ"ל מייצר תמריץ להחזיק את הקרקע וכך החלק היחסי שבמסגרתו מחושב השבח, לפי השיעור המופחת, הולך וגדל והמס אותו יידרש היחיד לשלם, הולך וקטן. לאור האמור, מוצע לקבוע הוראת שעה כדלקמן:

מס שבח מופחת: ההקלה במס שבח תחול בעסקאות של יחידים לתקופה מוגבלת של 3 שנים מיום התחילה.

שיעור מס שבח מופחת של עד 25% על השבח הראלי בגין מכירות שיעמדו בתנאים הבאים:

  • המכירה היא של קרקע, שקיימת לגביה תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, המתירה בנייה למגורים על קרקע של 10 דירות לפחות, המיועדות לשמש למגורים ללא קשר לשווי הזכות.
  • הקרקע נרכשה בתקופה שבין ה 1 באפריל 1961 עד יום 5 בנובמבר 2001.
  • לגבי זכות במקרקעין בקרקע שתכנית הבנייה שקיימת לגביה מתירה בנייה של לפחות – 1000 יחידות דיור – המכירה תהא מיחיד לקבלן הרשום בפנקס הקבלנים והקרקע הנמכרת, תהווה מלאי עסקי בידיו כמשמעותו בסעיף 85 לפקודה.
  • לגבי זכות במקרקעין בקרקע שתוכנית הבנייה שקיימת לגביה מתירה בנייה של פחות מ – 1000 יחידות דיור – יש לסיים עד תום התקופה הקובעת.
    1. הסתיימה בנייתן על הקרקע של 80% מהדירות המיועדות לשמש למגורים.

או,

  1. הסתיימה בנייתן של 10 דירות המיועדות לשמש למגורים.

לפי הגבוהה ביניהם.

לעניין פסקה זו, יראו את מועד תום הבנייה, במועד קבלת אישור לאספקת חשמל, מים או חיבור של טלפון לבניין, לפי ס' 265 לחוק התכנון והבנייה.

התקופה הקובעת לעניין פסקה זו משתנה בהתאם למספר יחידות הדיור שהתוכנית מאפשרת, כדלקמן:

  1. בקרקע שהתוכנית לגביה מאפשרת 25 יחידות דיור – התקופה הקובעת תהא – 28 חודשים מיום המכירה.
  2. בקרקע שהתוכנית לגביה מאפשרת עד 250 יחידות דיור – התקופה הקובעת תהא – 36 חודשים מיום המכירה.
  • בקרקע שהתוכנית לגביה מאפשרת עד 1000 יחידות דיור – התקופה הקובעת תהא – 48 חודשים מיום המכירה.

שיעור המס המופחת לא יחול על מכירת קרקע לבנייה למגורים, אשר נעשתה בלא תמורה, או בין קרובים, או שחל לגביה פטור ממס, כולו או חלקו, או שיעור מס מופחת על פי החוק או על פי הפקודה, או שינוי יעוד וכן על פעולה באיגוד.

בנוסף, לפי ההצעה המוכר זכות במקרקעין רשאי לבחור, בין תשלום מלא של המס וקבלת החזר בהתאם לסעיף 103א לחוק (בצירוף הצמדה וריבית), לאחר עמידה בתנאים האמורים, לבין תשלום מס לפי הוראות ההצעה ומתן ערובה בגובה יתרת המס שיהיה עליו לשלם לפי הוראות סעיף 48א (ב1) לחוק, היה ולא יעמוד בתנאים האמורים.

פרטים נוספים, ניתן לפנות לעו"ד שלום לוי, באחד האמצעים הבאים:

מייל: shalom@l-law.co.il    טלפון: 03-5600265