בטאון מספר 24.

האם התשלום לעורך דינו של הקבלן ממוסה במס רכישה?

 הכותבים: עו"ד שלום לוי והגב' טל פזי, קדם מתמחה

 מפירמת: "שלום לוי, משרד עורכי דין"

 כאשר קונה רוכש דירה מקבלן, הוא מחויב גם בשכר טרחת עורך הדין המייצג את הקבלן ברכישה.

בפס"ד ע"א 3134/07 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל –אביב, קבעה ועדת הערר, כי שווי הרכישה יכלול את "כל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה מתחייב לשלם למוכר או למי מטעמו". עיקרון זה הוכר בפסיקה כ"עיקרון צירוף כל התמורות", שמשמעותו, שכל תשלום ששילם הקונה למוכר או למי מטעמו, לרבות תשלומים לכיסוי ההתחייבויות של המוכר לצדדים שלישיים, יצורף לתמורה וייכלל בשווי הרכישה.

סעיף 6ב(א) לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 קובע, כי על החברה הקבלנית להשלים את העברת הבעלות בדירה על שם הרוכש ולנקוט בכל האמצעים הדרושים ללשם כך.

השאלה האם תשלומים אלו חייבים במס רכישה כחלק מ"כלל התמורות" ע"י הקונה לקבלן, נידונה במספר פסקי דין.

בפס"ד ו"ע 17240-10-12 יחד הבונים ייזום ובנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות (להלן: "פס"ד יחד הבונים"), הורתה ועדת הערר, כי אין לכלול בשווי המכירה של דירה, לעניין חישוב מס הרכישה, את ההוצאות המשפטיות אשר נטלו הרוכשים  במסגרת הסכם המכר  לשלם לבא כוח הקבלן.

משמע, ועדת הערר הוציא מתחולת "עיקרון צירוף כל התמורות" את ההוצאות המשפטיות ששילמו הרוכשים לעורך דינו של הקבלן משווי הרכישה.

בפס"ד שניתן לאחרונה בו"ע 23460-10-14 עופר יהודה בט נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה. נקבע שתשלום לעורך דינו של המוכר לכיסוי ההוצאות לרישום דירה שרכש קונה על שמו, מהווה חלק מהתמורה עבור הזכויות במקרקעין שיש לצרפה לשאר התמורות.

לדעתנו, המחוקק נתן דעתו בצורה עקיפה בעניין זה בתיקון לחוק המכר (דירות) (תיקון מס' 7) התשע"ד – 2014. שם נקבעה הגבלה בגובה ההוצאות המשפטיות, אשר יושתו על רוכש דירה מקבלן, לשם רישום הרכישה בלבד וכן נקבע כי, הוצאות משפטיות עבור ליווי הפרויקט יושתו על הקבלן.

זאת ניתן ללמוד, גם מדברי ההסבר לתיקון לחוק המכר הנ"ל:

"הנוהג הוא ששכר הטרחה הוא בשיעור של כ – 2% ממחיר הדירה, …, ועולה החשש כי רוכשי דירות ממנים למעשה את כלל ההוצאות המשפטיות של הקבלן, ובכלל זה ליווי הליך הבנייה והכנת חוזי מכר, ולא רק ההוצאות המשפטיות בעד השירות הניתן להם." (ההדגשה אינה במקור – ש.ל.)

עיינינו הרואות, כי המחוקק ביצע הבחנה בין שכר טרחה המשולם ע"י הקבלן בגין הליווי המשפטי של הפרויקט לבין שכר טרחה המשולם ע"י הרוכש בגין רישום הדירה. לדעתנו, החלוקה הנ"ל מתיישבת ביתר שאת עם הנאמר בפס"ד בעניין יחד הבונים, שלפיה ההוצאות המשפטיות ששולמו ע"י הקבלן יכנסו לתחולת עיקרון צירוף כל התמורות ואילו ההוצאות המשפטיות ששולמו ע"י הרוכש יוצאו מתחולת העיקרון.

 

מה ההבדל בין עו"ד המייצג את הקבלן, המקבל שכר טרחה בגין רישום הדירה על שם הרוכש, לבין עו"ד המייצג רוכש דירה יד שנייה, האמון על רישום הדירה על שם הרוכש, מלבד זה שהתשלום לאחרון לא נכלל כחלק משווי הרכישה?

אין ספק שהסוגיה הנ"ל טרם מוצתה עד תום ואנו סבורים, כי לא מן הנמנע שזו תגיע שוב לפתחו של בית המשפט במוקדם או במאוחר.

פרטים נוספים, ניתן לפנות לעו"ד שלום לוי, באחד האמצעים הבאים:

מייל :  shalom@l-law.co.il   טלפון: 03-5600265